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谁说英雄寂寞

顾子明:房地产调控真的来了!

最近,多家银行对全国范围下发文件,暂停发放开发贷,并严禁个贷流向房地产市场。近期各地银监会也纷纷向所属涉地产违规的银行,频频开具大额罚单。


要知道,一旦收紧开发贷,这也意味着国家对于调控房地产市场来真格的了!


虽然房地产的融资手段非常多,如信托、委托贷款、债券、基金、P2P等等,不同的企业可以根据自身情况,进行繁杂的信贷错配,来实现购地和开发。


但是归根结底,这些资金中大部分的退出,都是靠银行的开发贷进行替换。


所以2017年开始,虽然国家对各种通道开始调控,但是拥有丰富财务手段的地产商,总是会想办法借各种类型的“高利贷”,把前期撑过去,等着银行的开发贷进来接盘。


但是,一旦银行的开发贷收紧,这也意味着之前所有的套路都成了花拳绣腿,很多中小地产商在信贷方面没有了“开发贷”,这个最后的“接盘侠”。而现金流的突然断裂,将使很多开发企业“自爆”,其楼盘变成了“庞氏骗局”。


在中国,很多领域,既是能让猪飞起来的“风口”,也是能让一群猪摔死的“庞氏骗局”。就像政事堂写了几十篇的乐视那样,也许一年前,乐视还是被人民日报誉为国家战略,可一年以后,连街头大妈都认为贾跃亭搞的是庞氏骗局。


因为,在中国能不能站着把钱挣了,取决于能否一直跟上政策的风向转动。


几年前,当年万达的王首富曾经不可一世,在全球买买买,而在海外上市的阿里和腾讯,拥有足够的外汇却不为所动,结果,全球最大的商业地产大佬万达,就这么被腾讯系和阿里系给“混改”了。(苏宁入股的钱是抛售阿里股票换来的,阿里派驻苏宁的俩董事也投了赞成票)


所以,就像政事堂去年10月,19大换届后文章中说的:


要知道,所有的房地产生意,其本质是都是一场资金成本的游戏,谁能从政府手中拿到更便宜的地,谁能从金融机构拿到长期而廉价的资金,谁就是最后的赢家。


所以,未来中国的房地产业,也会迅速进入“大者恒大”的局面,除了一些能够蹭上政府车的大型房企,享受到低成本的海外美元债,还能从金融机构拿到稳定而廉价的贷款,生活将很滋润;而其他中小型房企,则很可能将面临融资方面的生死劫。


而在房地产最疯狂的2016年,大量的房企通过加杠杆,从宽松的资本市场上融到了大量的钱,在全国炒出了数百快的地王。


这些房企的资金借贷周期一般都是2年,换句话说,今年年中,将迎来近年来一波最大的还债潮。


所以,今年银监会和银行开始压缩开发贷,也意味着大量的中小开发商,将丧失他们的“最后贷款人”,届时,中小开发商跑路和并兼并,将成为寻常事。


而这,也就是房地产领域的“供给侧改革”!


政事堂判断,去年中央在煤炭钢铁领域的改革,也将继续延伸到他们的下游建筑和房地产开发,届时,一大波中小开发商将“关停并转”。


就像前些年HH、AB、WD、FX等海外并购巨头们,无论他们融资水平多硬,后台多强,甚至有的海外还有强大的金融盟友,可只要中国的监管层断了银行为他们提供内保外贷等融资手段,统统都得抛售资产来续命。(补充一句,就像当年几乎全网只有政事堂判断AB、宝能最后没事儿一样,政事堂认为这次HH最后也不会有事儿)


同理,房地产领域也是这样,只要监管机构锁死了银行这个最终贷款人,那么极度依赖于银行的房地产商,就像高楼没有了根基一样,无论金融创新再玩出花样来,最后都会......眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了......


所以,2018年,中国的房地产市场也一定会进入二八法则,只有超大规模的地产商能够存活,地产界会进入一个大鱼吃小鱼的丛林法则。


在这种大国运之下,嗅觉灵敏的人,都会事先抢占先机。


譬如,早在供给侧改革提出之初,中国顶级地产巨头中,唯一“无主”的肥肉万科,便成了众多势力所窥视的珍宝,并引发了一场资本的世纪大战。



事后,无论是虽然经济巨亏但政治翻身的恒大,还是手握数百亿浮盈的宝能,都是这场大战中,根据政策变换,提前进行布局的胜利者。


而反过来看,在2016年通过各种加杠杆争当地王的中小开发商们,届时在现金流断裂的威胁下,必须在割肉和毁灭之间进行抉择。to be or not to be, that is the question。


相信作为政事堂的读者们,对这个并不陌生,就在这几天同时上映的,乐视网被砸盘后融创控股,A站被关闭后阿里成功控股,本身,也是一场互联网界的供给侧改革。


很多朋友关系房价,这里还是说两句。


虽然大量的中小地产商会进行“关停并转”,被大型地产商“合作”,但是并不意味着房价会崩盘。刚需买房的朋友,可以趁机买入一些在资金压力下,被迫“以价换量”的项目。但是也要注意,因为缺钱,部分中小地产商大概率会偷工减料。


而另一项与大家息息相关的,就是金融投资。


要明白,目前中国的房地产和建筑领域,占据了中国GDP接近20%,而且也是唯一一个能够整建制、持续的支付高额利息的行业。


所以,我们更要明白,目前市场上除了庞氏骗局之外,大部分正规的P2P和高息产品,他们大都是通过层层层层嵌套,包装上不同的外壳,最终流向了房地产和建筑领域。


而只要房地产项目的资金链出现问题,势必诱发大量的创新型金融机构出现坏账,届时新闻的爆出,也将诱发挤兑,也就是说,今年不少的中小型金融创新机构也将出现跑路潮。


从中小钢厂破产,到中小地产商破产,再到中小金融创新机构破产,这些建筑行业一条绳上的蚂蚱,一旦政策方向变了,恐怕是一个都跑不了。



虽然看起来有点残酷,但这也是供给侧改革过程中,必要的“出清”。而只有这样,才能让空转的资金重新回归实体经济的同时,配合央企和龙头企业做大做强,抵抗即将到来的全球经济寒冬。


而这些,早就明明白白写在十九大报告中,和最近的几次政治局会议的公告上。

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