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谁说英雄寂寞

顾子明:历史性变革!国家不再垄断土地供给!巨大红利涌现!

在昨天的全国国土资源工作会议上,国土部长姜大明释放了一个颠覆了改革开放40年模式的重磅炸弹。


我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。


我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。


为什么说这是颠覆性的重磅炸弹呢?


首先,本次会议,是国土部召集各省国土厅领导的全国国土资源工作会议,会上要对今年工作进行安排。这也意味着,不像黄奇帆去年年底跑到财新论坛上对房产税的吹风那样,政策依然处于博弈当中。本次是国土系统内,一次从上到下统一意志的会议。


其次,部长强调的“重大”的理论和实践创新,这词儿,有点政治敏感度的都会明白,在我国只能是给最高领导人专用。而且,使用是也都是颠覆性的,譬如上一次被使用,是1992年邓小平南巡后,建立的社会主义市场经济体制改革。


所以,这次国土部长的重磅讲话,是要将最高意志,向下传递!






相比于过去十几年中央政府的讲话,投资者往往反向操作就能赚钱。譬如说打击房价,可每次一说完,房价就继续翻番;说产业升级,可钢筋水泥依然泛滥,唐山瞒报的产量都吊打德国;说治理不好空气就“提头来见”,结果北京的PM2.5依然爆表;说重视三农和扶贫,可贫困人口规模却越来越大......


(数据引自人民网)


不过,这种日子一去不复返了,看看咱这几年立下来的Flag。


青山绿水之后,北京的天前所未有的蓝,全国的小作坊跪了一大片;供给侧改革之后,河北的小钢厂都关停并转了,煤炭钢材价格又回来了;老虎苍蝇一起打后,秦城人满为患都要新建了;“住房不炒”之后,全国主要城市再也没有房价暴涨,投机者受到重创;“最关心困难群众”之后,马云许家印王健林刘强东等首富们都亲力亲为扶贫去了......


这就是传说中的,说到做到......



既然老大说到做到,咱未来怎么才能跟着老大吃肉喝汤呢?


政事堂还是要从历史的角度来回顾一下。


在过去中国经济高速发展的二十年,我们的土地制度,只有政府才能向城镇居民提供居住用地,因此,房地产商只能从政府手中购买土地后,再进行开发销售。因此,农村的集体土地,只能通过政府征地后,才能进入土地市场。


在这种土地财政模式下,不断高涨的城市土地和房产价格,为地方政府提供了庞大的税收,用于大规模的城市基础设施建设的投资,建立起庞大的市场经济机构。换句话说,过去二十年高速发展的中国模式,依赖的就是通过房地产,将城镇居民手中的庞大的储蓄转化为消费和投资,创造了中国模式。


而这种土地财政模式的成功,取决于劳动力和土地红利。一方面,中国历史上最大的一波婴儿潮诞生在60年代,他们在80、90时年代的改革开放中,提供了史上规模最大的劳动力和消费市场。另一方面,原本的公有制之下,大量廉价的土地供应与拆迁成本,使得中国的工业场地和基建的成本极为低廉。


但是随着土地财政模式的持续进行,城市尤其是城市中心,房价和土地价格的不断暴涨,这使得企业在城市的经营成本大幅上升,而且消费主力的年青一代消费,收入又被房贷死死绑住。其结果就是企业盈利能力下滑将成本转移至员工的同时,居民的收入与消费力也严重下滑。


企业成本大幅提升,再加上消费市场严重萎缩,这也是过去几年,各行各业纷纷凋零,导致资本集中流向房地产以及各类资金空转的庞氏骗局的最重要原因。


而且,由于土地和地租成本过高,地方政府在招商时不得不向大央企、外企和知名企业提供地价补贴,导致了中小规模的民企在城市生存愈发困难。


更不要说,随着城市规模的不断扩大,边际成本的不断提升,导致城市的土地收入,无法再支撑基建的配套的更新,因此,全国各地的地方政府纷纷陷入了巨额的地方债漩涡。(政事堂之前的房地产系列有详细分析)


回过头来看,土地财政,这个当年推动中国经济发展最重要的发动机,如今却成为了中国经济再一次起航最大的绊脚石。


而更重要的是,政事堂在前天文章中解读了,中国在2017年之后,将面临一次人类历史上最大规模的青年劳动人口的断崖式下跌。


二十出头的青年人,恋爱、结婚、买车、购房、生子,是消费最旺盛的主力军,他们中很多人,在这十年的消费中,不但将掏空上一代的积蓄,并透支自己未来十几年的收入。


因此,2017年后,中国年轻人的断崖式下滑,将使得中国的消费市场严重缩水,而消费市场的下滑,将导致实体经济环境继续变差,资本继续向房地产和各类非法集资不断的涌入。


而就像政事堂这几天文章所反复提到的,无论是房产、股市还是养老金,本质都是庞氏模式,其高企的价格,需要“新韭菜”不断的进场,才能够维持不崩盘。


很显然,十八年后才能再出来新一代的好(韭)(菜),这么长的时间,祖国的伟大复兴可等不起。因此,中国的八亿农民,在建国后的半个世纪,将再一次回到舞台的中央。


而在改革开放以来,中国实际上进入了一个城乡双轨制的状态,在这种双轨制之下,在十八亿亩红线之下,农村的土地被冰封,人为的控制了土地供给,促成了城乡之间巨大的土地价差,这最终使得一部分城里人先富了起来。


譬如,在双轨制之下,以城市拆迁和棚改为代表,城市居民依赖于高地价获得了巨大的利益,拆迁一夜暴富让大家已经习以为常,而被政府廉价征地的农民却多数沦为失地农民,无法分享中国高速发展的红利。


因此,在这种价格双轨制之下,城市和农村的房产之间,存在巨大的套利空间,这也导致了市郊农村的小产权房永远无法彻底根治。






因此,改革开放中,人口红利和土地红利都到了尽头,想要继续前进,就必须寻找新的经济增长点。


就像40年前的改革开放,依赖的是公有制廉价的土地红利和60后庞大的人口红利。而新一轮的深化改革,归根结底,还是要去寻找人口红利和土地红利。而农村双轨制之下廉价的共有土地和庞大的人口,则是我们国家最大的财富。


要知道,全球人口第三大国家的美国才3亿人,金砖国家中巴西才2亿,俄罗斯才1.4亿,南非才5千万。中国若是能解放八亿农民的劳动力,势必引发一次世界级的投资和消费热潮,而他们城镇化带动的产业规模迸发,更是我们无法想象的。


但是,在过去一段时间,中国政府一直在推动的城镇化,却一直都浮于表面。其原因,就是错误的执行了需求侧的改革。


什么是需求侧改革?在三四线城市建设大量的住宅吸引农民入城。这种缘木求鱼的方式,不仅没有让村民变成市民,反而在三四线创造了大量的鬼城,拖垮了一大批地方政府的财政。


那么,什么是供给侧改革?通过一系列手段让农民进城提供城镇人口的供给,让市场自发的去为他们搞生活配套,去产生需求。


因此,真正想要解决农民进城的重点,是解决农民进城的主观意愿并有钱赚,而不是联合黑心开发商搞出一批残次建筑让他们来接盘。


而农民不愿意进城的很大原因,一方面是城市高企的房价对于农民来说无异于天方夜谭。另一方面是农民进城变成市民之后,将失去家乡的集体经济利益,一旦进城后城市混的不好,势必成为悲惨的失地农民。


而目前,在这城市劳动力和土地成本大幅提升的情况下,低收入群体不愿意进城,低收入企业也成本不起城市的高地租,于是,大量的劳动力密集型产业纷纷由东南亚国家从我们这里承接了过去,我们现在买着从越南、马来西亚进口的运动服,而我们中西部大量的贫困地区却依然守着贫瘠的土地,在特困线之下过日子。


所以,关心困难群众的解决方案,就是让农民进城,享受到城市劳动力的收入,解放村镇土地;让城市企业下乡,享受农村低廉的地租和劳动力,在国际上拥有竞争力。因此,就诞生了特色小镇这个概念。


国家推动的特色小镇,主要目的并不是疏解城市人口,而是让城市的产业规模化的向成本低廉的小城镇转移而做的试点。如今的中心城区由于高房价和高人力成本,既不适合中低收入群体生活,也不适合劳动力密集型的低利率产业聚集。


而在特色小镇里,一方面,村镇低廉的集体土地地租和劳动力能大幅降低劳动力密集型制造业成本,另一方面,在城市周围小镇的低房价和高就业,能够吸引劳动力涌入。通过腾笼换鸟,来承接城市高地租和高人工成本所必须转移的产业。


除此之外,农村土地入市之后,工业化的地租保障了进城村民的收入,使得他们享受到了城市拆迁的土地红利,而他们手中因土地出让而获得的长期现金流,更是能够让他们进城之后带动消费,而不是把城镇变成失地农民的贫民窟。


而且,土地流转之后,大量的资本进入村镇,势必带动农村基础设施建设和当地的经济发展。而大量的集体土地进入租赁市场后,将为政府提供了大量稳定的税源,并可以通过将租金收入证券化,极大的缓解地方政府极度恶化的财政状况。


而且,通过立法,让农村土地在租赁交易中,可以进行资本化运作,用来贷款和抵押担保,因此,在金融的帮助下,一方面,土地价值将大幅提升让村民获利,另一方面,也为企业扩张降低了资金成本。


因此,此次的政策,将农民在土地解放出来的同时,还保障了他们在农村的土地权益,利用过去40年改革开放双轨制形成的巨大利差,为中国的制造业企业大幅降低成本。利用城乡土地双轨制巨大的红利,带动整个国家的经济体制的循环发展。实现当年小平同志先富带动后富的诺言!



70年前,我党将农民从地主手里解放出来,实现了中国的工业化。


40年前,我党将农民从土地中解放出来,实现了中国的现代化。


如今,我党再一次将农民从农村解放出来,来实现中华民族的伟大复兴!


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