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谁说英雄寂寞

顾子明:成交量锐减八成,房地产的寒冬来了吗?

对于房地产开发商来说,每年的九十月份都是一年中销售最旺的时节,甚至业内也有“金九银十”的说法,尤其是每年的十一国庆假期,都是各家房地产商摩拳擦掌的日子。


不过,今年的十一有了点不同,据新华网援引中原地产研究中心统计数据显示:


黄金周前6天,楼市热点城市出现了明显下调,热点30城市(其中部分城市网签数据暂停无法统计)网签大幅下调,平均跌幅达到了8成,成交量创2014年来最低。


不少人惊呼,是不是房地产的寒冬到来了?


其实不然,国庆成交量的下跌,是今年整体成交量下滑的延续。


根据1-9月统计数据,北京、上海、广州、深圳等一线城市,平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到47%。二线城市之前的热点城市,南京下调了57%,福州下调60%。


而成交量的下滑的本质,是今年开始,政府对房地产进行了大规模的调控,据链家研究院数据显示:


截至今年9月30日,一年时间里全国已有近60个城市被纳入调控范围,出台126条限购政策、166条限贷政策,累计推出各类调控政策超过200次,15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策。


而且,在今年九月底,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市,在原有调控的基础上,进一步出台加码的措施,而北上广深等一线城市除了远比二线严格的限售政策外,更是将银行贷款门槛和利率大幅上调。


在回顾一下今年,北京推雄安,上海推租赁用地,广州推租售一体,深圳推扩区,都有着明确遏制房价的路子。


换句话来说,就是政府通过“看得见的手”,直接宏观对中国的房地产结构进行干预。


而过去几年,来调控中国的房价的是“看不见的手”


遥想2014年,我们政府还在为房地产去库存而头疼,在2015年一年,全面降准4次,定向降准5次,降息5次,政府试图通过强大的货币放水,解决中国过剩的三四线城市库存。


不过,事与愿违的是,2015年这一轮放水,没有流入三四线城市降库存,反而全部涌入了一二线城市。我们能够看到的是,15年和16年,咱们一二线城市的房价在放水的刺激下,取得了翻番式的暴涨。


政事堂对房地产价值的判断,是根据人口来考量的:


资本都是逐利的,中国目前城镇化还刚刚起步,未来一二线城市的规模一定还会扩张,而长久来看,三四线城市对优秀人才的吸附能力将大幅削弱。因此,从价值投资的角度,大部分的一二线城市拥有价值投资的预期,而大部分的三四线城市长远来看缺乏价值投资的意义。(划重点)


所以,在流动性增强后,睿智的投资者在投资房产时,更愿意将资产汇聚于一二线城市。


但是,由于今年开始对一二线城市开始限购,导致了投资者难以继续在一二线投资,所以,在投资地产的惯性下,他们便将资本向三四线城市转移,今年开始,很多三四线城市的房价和销售开始复苏,其本质在于政府通过那只“看得见的手”的调控。


2014年费尽心机要进行的三四线去库存,通过货币放水,差点引发系统性的金融风险都没解决,如今通过简简单单的限购政策就解决了。


这说明了什么问题呢?


挟太山以超北海,语人曰“我不能”,是诚不能也。为长者折枝,语人曰“我不能”,是不为也,非不能也。

——《孟子·梁惠王上》


好了,我们再逆向思维一下,从去年年底开始的限购政策,最根本的目的,是为了让老百姓买的起房子吗?


咱老大心里惦记的是困难群众,但是,那庞大的官僚机构嘛......嘿嘿.....


17年搞限购的目的,和14年去库存的目的是一致的,不是为了让大家都买得起,而是希望保护房价。


如果去年年底不搞限购,这两年货币宽松放出来的水,最终都会涌入一线城市,到时候北京和上海的房价,搞不好就能超了伦敦城和纽约曼哈顿。而泡沫吹的越快,自然爆的越快,到时候绑着房地产的各大银行和地方政府一起崩盘,中国梦让谁来做呢?


所以,遏制房价的“过快”增长,是中央必须要出手做的事情!


在严格的限购机制下,即使是刚刚国务院推动了定向降准,但这些资金也很难继续涌向一线城市,反而对三四线城市倒是一个小促进。关联文章:【国务院再推降准,房价重大利好?!


最后,说说大家都关心的限购政策走向。


政事堂判断,中央将继续通过“看得见的手”将热钱筛出去,而持续对真正的刚需开放购房和租房。


对于热钱来说,快进快出赚一笔就走,一旦露出来下跌的苗头,人家都会果断抛售,并积极止损,进而引发房价践踏。


而真正的刚需呢?人家有老婆孩子丈母娘,不敢抛也不能抛!所以,这批人才是房价的真正稳定器。


而维护金融和房价的稳定,是目前中央在经济工作上的第一要务


所以,自然要通过政策的调整,对这批“房价稳定器”展开怀抱。


针对于一线城市,随着中国未来的继续发展,由于规模化带来的集聚效应,必然会有更多的人才继续涌入。但是一线城市的承载力又是有限的(尤其是北京,已经摸到人口天花板了),因此,必须要有一种筛选机制,让优秀而适应该城市的人留下,让另一部分人离开。


所以,一线城市现行的限购机制和房价,从另一个角度来看,也是设定了一个入城的“门槛”,让城市需要的稳定人才“买票入城”,淘汰并分流城市所不需要的人口。


对于购房的读者,政事堂的建议,在国际国内形势不发生大变化的前提下,指望着一线城市房价【暴涨】实现财富增值,可以放弃了。现在要考虑的是,掂量一下自己,买这一张入场的门票,能否换来你想要的东西。



二线以下城市,因篇幅的问题,以后再找机会分析。

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