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顾子明:深度解读 | 国家为何推动房屋租赁市场

最近随着住建部表示,要通过立法推动租售全权,并在12城市进行试点,好多朋友在问,在国家全面推动租赁同权下,房价的走向。


这里呢,政事堂还是要再解读一下。


首先,现行的租售同权是什么。


目前,一二线城市的租金非常的低,但是房价却非常的高,高房价与低租金之间的差距,就是租售之间,没有被等同的“权力”。


而租售同权,会大幅降低租房者在城市的生活成本,换句话说,将大幅降低一二线城市的进入门槛,这必然会导致人口的涌入。


而这个与现实,是有悖论的,因为每个城市,都有他的最大承载人口的上限。以被水源所限的北京为例,目前是要死守2300万人口红线的,而且,向外疏散人口,也一直是北京市政府的一项重点工作。


所以呢,真要是实施租售同权,绝非是广义上的对所有人提供租售同权,而一定是针对城市所需要的人才,提供租售同权的待遇,将能给城市带来发展、能纳税的人才留下。


而受限于城市的承载能力,随着享受租售同权的人才涌入,那么就一定要有享受不到租售同权的人口流出。


在一系列的动态平衡调整之下,最终,大城市逐渐精英化。而随着屌丝逐步离开,目前一线城市较低的房屋租金,也将逐渐提升到一个合理的水平。



其次,租售同权,会是谁来主导。


在目前推行租赁的模式下,开发商主要的利润,将分散在一个长达数十年的周期。而全国绝大部分的民营房地产开发商,其项目公司的综合融资成本,都非常高昂,大多在15%以上。


因此,不用六年,贷款的利息就比本金高。也就是说,绝大部分的民企,直接就被排除在租赁市场之外,而只有能够享受低于银行基准利率贷款的国有企业,才是未来房屋租赁市场的主力军。


由于是租赁性质用地,政府给的土地出让金一定会很低。而上一条预测了未来的房租,会逐渐提升到一个合理的水平。那么搞房屋租赁的国企,虽然现在看起来不赚钱,但未来丰厚的租金收入,将使得他们成为这个政策最大的受益者。


更不要说,第一批住进来的租客,很可能就是这些国企的员工,换个角度来说,甚至很多企业相当于从政府低价拿地,为员工搞了一大批福利房,真的是赚大了。



那么,国家为什么要搞租赁呢?


换两个大家都关心的问题来看一下:


一个是,为什么房子越早买越赚。


一个是,高房价的本质是什么。


过去十余年的时间,是以GDP为考核地方官员的依据。因此,地方政府通过土地出让金,将其加杠杆之后用来搞基建,而大量的基建和基建发展预期,又进一步推高了房价。然后,高房价和房价增长预期,又拉动了地价,政府又可以用手里的土地储备,加杠杆融更多的钱,投向基建。最终,形成了一个地方政府以GDP和土地财政为纲的良性循环。


所以呢,房屋价格高于其价值的本质,是政府在房子上面投入的基建,以及预期基建的投入,被计入了房价之中。(此处基建为泛指概念,还包括教育、医疗、治安、绿化等一系列的政府投入)


换句话说,地方政府无偿为我们的不动产,提供了附加值。


因此,房价高低,本质取决于政府基建投入的高低。譬如说,北京政府的重心是四九城,自然二环最贵。而天津政府的重心在滨海新区,自然新区房价不逊于老城区。


而雄安为啥被热捧?因为大家都知道,他将掀起一场史无前例的基建浪潮。所以,原本两三千的房价,迅速翻了十倍,成了两三万。


因此,越早在正确的位置买房子,就能越早享受到政府的预期基建投入,实现房产的增值。


那么,上面大家都关心的两个问题,就解释了。


但是呢,一个城市的规模,是有上限的,以摊大饼方式进行的城市扩张,会使得城市的运营成本越来越高。而且,越往城市边缘卖地,政府能收的钱越少。最终,城市的扩张将到达一个“盈亏平衡点”。


因此,只要过了这个点,很多城市都会面临一个问题,就是卖地的收入,无法支撑新建城市配套的费用。


而且,更重要的是,所有基建配套,其维护成本,都是随着时间在增加的。而且所有的基建,都是有使用寿命的,譬如高速的设计寿命是15年,到期之后,政府需要再进行大笔的重建和修复费用。


换句话说,2008年大批上马的基建,其中不少,再过五六年,就到了使用寿命,需要重新花大钱修缮。


很显然,目前很多用杠杆,欠了一腚沟子债的地方政府,有没啥值钱的地继续卖,势必导致基建老化。而基建老化和政府在基建方面投资预期的下降,势必会传导到房价,并将逐步引发房产价格的走低,然后,再将价格传导至地价,政府的卖地收入锐减,最终,这也意味着土地财政的终结。


而随着地价下跌,政府的预期收入下滑,届时,地方政府的融资成本将飙涨之前借的地方债利息也将大幅提升。


财政收入的减少和债务利息的提升,将直接逼死一大批加杠杆搞基建的地方政府。


嗯,我不是针对谁,整个东三省,除了海南,几乎都是这个状态。


所以呢,有东三省这个前车之鉴,我们的中央政府,必须在全中国在土地财政枯竭之前,创造出一种新的土地模式。


在原来的状态下,地方政府通过杠杆借的钱,进行基建投入,都被早期的购房者所享受,很显然,这种“民进国退”的模式,不可能持久。


政事堂认为,中国老百姓的土地情节,是不会变的。未来,房地产将从一次性的土地收入,转为长期的租金收入,并为地方政府提供持续的运营费用。


基建配套越完善的区域,政府收的租金越高,这样才最终扭转现在高房价的价格扭曲。


嗯,房产税,也是同理。


以上都是理想状态,而在这片大地上生活过,我们都知道,一个政策的推行,势必遭遇各种阻力。那么,我们再来看一下,新的以租售同权为代表的政策,能够实行下去。


所以,我们要看,这事儿,是谁在推行。


如果熟读中国历史的话,会发现,王朝越强大的时期,征税能力越强,王朝越弱的时期,征税能力越弱。


秦朝商鞅变法,废除了贵族征收田赋的井田制,秦始皇才能够动员秦朝的战力平定六国。


雄才大略的汉武帝,以算缗告缗为代表的征税方式,对国内的地主阶级大幅收税,才提供了足够的军费远征匈奴。


康熙盛世的摊丁入亩,也是针对地主阶级加税,才有了一带平西域,一路收台湾。


所以呢,刚刚看过沙场阅兵的同志们,应该能明白。


当然,反面教材,以最近上映的绣春刀,里面的明朝晚期来说,以东林党为代表的地主官僚阶层和老朱家的王爷们,垄断了全国大部分的土地,但是却几乎不交税,最终把明朝的财政拖垮了,崇祯最后挂了歪脖子树。


所以呢,谁在阻碍这个政策的推行,大家也能够明白。


而咱老大,摆明了是一个关心困难群众的人,所以呢,针对资产阶级和中产阶级的收税,是跑不了的。


什么?跑的呢?抓回来啊! 已经跑了一半的某人,不是刚刚表态,“积极响应国家号召,把主要投资放在国内”嘛。


除此之外,我们再看以租代售的套路,这明明就是用未来的现金流,通过资本化运作,把房屋变成一种金融衍生品。


用脚趾头就能明白,这套路,怎么会是现在国土住建那些土狍子们,能琢磨明白的。


具体来运作这事儿的,肯定是庞大而专业的金融机构


那么,谁想推,谁在推,就都知道了。


那么,他们能推成么?


随着从去年年初开始,证监会、发改委、商务部、银监会、保监会的一系列换帅,将原本通过金融系统融资,绕过监管部门玩海外并购,最终把垃圾资产注入A股的套路,终于在上个月,被彻底封死了。然后,中国的外汇储备迅速止血,国家的信用评级也迅速恢复,爆发系统性的金融风险概率大幅降低。


而从前年年初开始,更换了环保部长之后,全国轰轰烈烈的环保督查迅速展开。督查将全国不符合环保要求的小作坊,纷纷进行了强制的关闭。最终,在今年二季度,以煤炭冶炼为代表的重工业央企和国企,在供给侧改革之下,纷纷扭亏为盈。


很显然,这两个重点改革,都取得了非傲人的战绩。


而在今年6月,国土和住建部,同时任命了新的党组书记,因此,明年两会,两部门必将更换主官。所以,政事堂推测,在未来一两年的时间内,住房改革势必全面展开。不仅租赁将被广泛推行,甚至房产税也将势在必行。


未来中国的人口和阶级,将在租金和税金的调节下,进行流动。


所以,未来一二线城市租金会涨,房价虽不会雪崩,但已难再涨。


而归根结底,在中央的角度,要让未来土地财政即将枯竭的地方政府,在有房阶级跑路前,尽早开征新的稳定税源。


这也是目前,一线城市锁死房屋成交量的几个主要理由之一。


临渊羡鱼,不如退而结网




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