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谁说英雄寂寞

顾子明:许家印凭什么超越王健林,成为中国地产老大?

今天,在业绩超预期的利好下,恒大港股大幅飙升,其老板许家印也水涨船高。


根据福布斯实时富豪榜,许家印身价329亿美元,超出王健林25亿美元,成为中国房地产行业的第一富豪。



相比于许家印的329亿,今年年初,王健林还以330亿,位列国内富豪榜首位呢。只不过,伴随着最近俩月疯狂的甩卖资产,已经被许家印甩出了170个“小目标”。



有趣的是,去年的时候,许家印深陷宝万之争,恒大人寿被禁万能险,恒大回归A股阻力重重,而今年呢,许家印身价暴涨,荣登地产一哥。


对比一下万达,去年的时候还在全球买买买,商业地产回归A股气势如虹,而今年呢?把酒店和文旅项目纷纷廉价甩卖。原价300多亿的酒店,直接打了一个5.9折卖给富力,文旅项目400多亿卖给融创,账面上还得有325亿的现金。



老王如此廉价甩卖资产,身价不跌才怪呢。


不过,就在前俩月,许家印在万科上面,一口气净亏了70多亿。


而亏了之后,身价却能迅速飙升呢?


政事堂在前文中解释过,这里呢,再扩展一下。


目前全国排名靠前的地产商,其产品和营销体系都是非常成熟的,评价他们发展预期的两个核心指标,一个是廉价的土地储备,一个是低成本的融资能力。


归结起来,就是加杠杆的能力,就像万达的那13个文旅项目,每个跟地方政府签订的都是数千万的投资协议,结果卖给融创的时候,每个也就值得10个亿。


更不要说,这10个亿,实际上是万达未来几年,要为融创做的文旅配套费用的钱。只不过缺钱的万达,把这笔钱,提前预支罢了。


相比于万达强大的拿地能力,万科是典型的融资能力强,拿地能力弱的企业。


前些年,相比于频繁借高利息债务的恒大,万科背靠着既不差钱,又甩手大掌柜的央企华润。因此,万科作为一个央企背景民企体制的公司,在融资方面,活的相当滋润。


但是呢,华润既然当了甩手掌柜,自然也就没义务帮万科动用资源低价拿地,更何况,拿地的时候,华润有亲儿子华润置地。


所以呢,万科在一线地产商中,一直以拿不到廉价的好地著称。


不过呢,上个月,万科争夺战最终结束的时候,万科豪掷550亿,独自拿下了包含着广东稀缺土地的国投资产包。


要知道,这块价值连城的“不良”资产包,因涉及大量的历史问题,20年无人染指,而曾经不擅长处理地方政府关系的万科,突然就“懂事儿”了,敢碰这种地了。


而且,挑起宝万之争的宝能,也不过才花了200亿买万科的股票,显而易见,万科的融资能力,也大幅增强了。


原因呢,很简单,如今的万科,已成为深圳市国资委下属企业。


而恒大,在万科争夺战中,损失了70多亿,而且万能险占据90%以上业务的恒大人寿,又被禁了万能险,损失了数百亿的现金流。


可以说,如此大的损失,一度将恒大逼入绝境。


相比于万科,恒大的融资成本极高,这么搞是要出事儿的。


但是呢,我们却看到,今年以来,恒大活的越来越滋润,不但偿还了之前为了周转,借的巨额高息“永续债”。搬入深圳后,在这个土地极其稀缺的一线城市,竟然能够顺利拿到大量的低价土地和旧改项目。而且,对比万达商业回归A股的遥遥无期,恒大借壳深深,几乎已然是板上钉钉。


可以说,当年需要引入马云帮忙的恒大,今年凭借着超过2万亿的土地储备傲视全国,再加上回归A股后,带来得大量低成本的融资。如今几乎已经锁定了中国房地产老大的地位。不出意外,许家印将在恒大A股上市后,蚂蚁金服上市前,将牢牢锁定中国富豪榜老大的位置。


恒大这么牛逼的原因,恐怕就是今年,在恒大在与深圳国资委交易损失70亿的同时,另一场700亿的增资计划中,又引入了大量的央企和国企。


也就是说,一场宝万之争,中国排名第一和第二的两家房地产公司,最终都拥有了国有属性。


所以呢,未来哪些房企,会做大做强,不言而喻。


反过来看,从国企改制成民企的万达,拼命低价甩卖手中的土地储备,也在情理之中。


当然,作为球迷,谁是为了中国梦在投资足球,谁是借着投资足球逃汇,其实大家心里都有数。


所以呢,许家印超越王健林,不仅仅是个人的奋斗,更是历史的进程。



出让了六千万平万土地给融创的万达,几乎已将手中的土地储备丧失殆尽,未来的收益,主要就是最近两三年新建的万达广场带来的租金预期,可以说,曾经与万科并列称雄地产双雄的万达,目前正在向全球最大的物业公司挺近。


而最近接连吃下联想、乐视、万达等友军的融创,其土地储备已超过1.5万平。短短一年之间,从二流选手,迅速挺入全国三甲。


随着未来国家土地出让逐渐向租赁转型,现有的一二线土地储备将越来越值钱,而随着融资的缩紧,未来中小型的房企也将越来越难,可以说,如今的土地储备排行榜,就是未来的房企排行榜。


像融创这样的,只有将土地资源整合到一起,才有作大的可能。


实际上,融创以及融创收购土地的联想、乐视、万达,虽然公司类型各不相同,其本质,股东们都是一家,就和如今如火如荼的国企重组一样,他们需要进行大批量的同业的整合,只有作大做强,抵御即将到来的政策风险和系统性的金融风险。


只不过,台上的选手,已经没有万达了。


再多扯几句废话:


昨儿美联储暗示的,今年9月开始缩表。


中国即将面临一场资本的寒冬。


还记得去年,人民日报发文,中国不会陷入拉美陷阱么?


众所周知,一般党媒主动否认什么,很可能就是意味着,有这种的可能。


“拉美陷阱”的本质,就是后发展的国家,发展到一定程度了,劳动力成本和红利没了,基建完毕。这就使得投资收益不如其他国家的同时,投资风险却急剧增加,那么资本自然就会用脚投票赶紧跑路。


从李嘉诚,到如今众所周知的那几家企业在国内加杠杆逃汇,莫不如此。


当投资都走了,国家没有外汇了,美国通过加息和美元回流,剪一波羊毛,远则拉美,近则日韩,都是前车之鉴。


所以,历史上都发生过的事情,中国那些最有钱的商人和他们的后台,又哪个不懂呢?


现在这个时候,我们才会庆幸,那十年没有将手上的国企给私有化了,否则,我们手上连牌都没了。

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