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谁说英雄寂寞

顾子明:政事堂 | 北京的房子到底有没有泡沫? (漫谈房价系列四)

随着317北京重磅限购新政的推出,房价是涨是跌,又一次挑动了全中国人民的神经。


而北京作为首都,其房价自然成为了全国房价涨跌的风向标。


目前北京的房价,已经不能用任何技术分析去理解,即使是套上学区房的预期也没用。


就像最近很火的一个段子:

北大清华毕业的都买不起学区房?那还买学区房干嘛? 


目前以北京的平均租售比约为1.5%,一套上千万的房产,一年也就仅能收十来万的租金。惊人相似的是,A股市场现在的平均股息率,也就在1.5%左右。


这也就是说,将北京的房产和A股的股票握在手里不卖,不仅跑不赢CPI和马云爸爸的余额宝,甚至连银行固定存款都跑不赢。


因此在中国,投资股票和房子,并不是准备长期持有,赌的就是别人以更高的价格,从你手里买过去,不啻于一种击鼓传花。


去年年底,颇为讽刺的是,上百家上市公司加入了“卖房保壳”或者“卖房保业绩”的大军。


更为讽刺的是,大部分上市公司辛辛苦苦干了一年,利润还买不起北京一套豪宅,可是实际控制人只要随便减持点股份,就能买好几套。


如此有趣的结构,到底北京房市和中国股市那个泡沫更大?其实谁也说不好。


这么差的收益率和这么大的泡沫,为啥还房市和股市依旧打了鸡血一般得往上涨呢?


政事堂在本系列的第二篇提过,目前房价和股价持续上扬的原因是:


中国政府闭着眼睛海量发行货币,被堵住了出口,就像是《笑傲江湖》中的令狐冲一样,被打入的多股真气,在体内四处游走撞击。


因此,股市和房市,这两个中国最大的货币池子,就成为了“令狐冲”体内,储藏这些“真气”的任督二脉。


过量发行的货币,同时推高了股市和房市。


就像现在网上的段子:


按照目前的北京房价,两个北京人结婚,相当于两家上市公司合并;外地人跟北京人结婚,相当于借壳上市;外地人首次在北京买房相当于IPO。 


因此,政事堂这一篇文章,就以股市和房市作对比,用政事堂以前老文章分析过的公司,来探讨一下,房价上涨在资金面上的原因。



——顺丰与房价——


在分析北京房价之前,我们看一下前段时间,靠着一连串涨停板,差点创造新首富记录的顺丰王卫。


政事堂在前文中分析过,顺丰能够连续拉起来涨停板的最主要原因,是其流通市值,仅占据总股本的3%,只要监管部门不插手,只需要少量资金,就可以把股价死死地钉在涨停板。


所以,3月1日,监管层表示了关注之后,顺丰立刻从历史最高的73.48元,一股气跌倒了3月3日的62.3元。


如果用“股市一日,房市一年”,将A股市场和北京房市做对应,也会发现有很多相似的地方。


北京目前每年的新建商品房成交大概是10万套左右,二手房成交25万套左右,而北京的住宅存量是700万套左右。


这也意味着,“北京地产”这支股票,仅有5%的股本在市场上流通,而其他的绝大部分股票因为各种“你懂的”原因,都是限售股。那么,这支股票实际上,只是被少数的卖家所决定。


因此,北京的房价只要被买家盯上,就会像顺丰一样,脱离基本面随意涨。


而盯上北京的房子,有两组人,一种是“炒家”,一种是“刚需”



——“炒家”赵薇与房价——


之前政事堂介绍过赵薇购买万家文化的路子,就是从MT萧剑那里借了15亿,然后用这15亿从金融机构再配资15亿,去杠杆一笔30亿的买卖。


实际上,这也是一种按揭买股票,相当于是首付50%,然后把股票抵押给金融机构。这和把房产证抵押给银行做按揭房贷,是一个道理。


这种方式,并不影响赵薇对万家文化的控制权,也不影响买房者对房产的使用权和出售。


但是,实际上,赵薇从MT萧剑那里借的15亿,也不是自己的钱,自己只掏了6千万的“手续费”,其实,这就和炒房时的“首付贷”一样,只付利息(手续费),而不用去考虑买房的本金。


赵薇买万家文化是6千万杠杆30亿,大家可以估算一下,类似于“首付贷”这种超级杠杆,可以带动多少资金进入“北京房市”,这支流通率极低的股票


这些资金,能将能将“股票”拉到什么程度!



——“韭菜”贾跃亭与房价——


超级杠杆的“炒家”,毕竟是少数,真正推动北京房价的,还是“刚需”的韭菜们。


政事堂写过一系列的乐视解读。


乐视网用了五年的时间,几十个涨停,股票最高涨了48倍,其幅度堪比北京房价,不过用的时间,相对短很多。


技术上靠的是啥?贾跃亭不停地把自己乐视的股票,质押换来钱,然后投入新的项目,再将新的项目并入上市公司乐视网,通过乐视网股价的超级杠杆,贾跃亭能质押的钱,比并入的那个项目成本多多了,自然就有富裕的钱,可以继续投资新的项目,不断滚雪球。


乐视网也在这个模式下,越做越大。


贾跃亭模式的成功,在于目前股票质押的融资利率足够低,同样,北京房价能够一路上扬的关键,靠的是中国极低的房贷利率。


由于极低的房贷利息和股票质押成本,创造了这个不停地以小博大的机会。


由于杠杆的存在,北京的购房者,只要交得起第一笔的首付,伴随着房价上涨,由于杠杆的作用,他们享受的增值也是杠杆的,因此他们就可以将原来的小户型房屋卖掉,利用杠杆取得的增值,去交更大房屋的首付。在这个杠杆的支持下,享受更大的增值收益。


实际上,大家在不自觉的情况下,模拟了贾跃亭模式。


导致的结果就是,“北京房市”这支流通率本就极低的股票,大量散户通过股票加杠杆配资进入,得利之后,将所有的本金和收益,再次加满杠杆配资后,全部又投了进去.....循环反复......


这么理解,是不是很容易?


——结论——


政事堂在赵薇系列和贾跃亭系列中,都详细介绍了,他俩在万象文化和乐视控股的失败和挫折,并非是其模式不对,而是在某些不宜公开的问题上,犯了错误。


政事堂之前也详细解释了,贾跃亭的乐视本来是非常优质的资产;而有皇阿玛罩着的格格,更不至于吃瘪。 


同理,北京的房价,其模式与中国的股市,有着很大的相似点的,无论是“赵薇模式”还是“贾跃亭模式”只要没有政府出手,在如今海量货币放水的情况下,都是非常成功的套路。


不过呢,本次北京政府出手的调控,直接把“赵薇”模式和“贾跃亭”模式接近于封死了。


那么,北京市政府本轮的调控会成功吗?


敬请期待政事堂的下一篇【北京的学区房】


本文地址:https://wuxiareview.com/archives/2839/






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