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谁说英雄寂寞

新潮沉思录:共有产权住房会降低房价吗?



近日,北京市公布了《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。共有产权住房的购房人在房屋质量、贷款支持、抵押等方面将与商品房购房人同质同权,同时对购房人使用和处分共有产权住房的权利有所限定。


“共有产权住房”通过政府出资按份持有共有的形式,降低了住房刚需群体的住房门槛。在一线城市,多数有住房需求的群众需要通过商业性个人住房贷款的形式来购买住房。以其所购买的产权住房或银行认可的其他担保方式为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的商业性住房贷款。住房贷款在解决了人民群众的住房需求的同时,也使群众的生活负担大大增加,造就了大量的“房奴”。近年来,诸如“大学生毕业买不起房”频见报端。



比如北京海淀区一个方便在市区上班上学的120平米的房子,大约需要1200万,按25年300期算,月供近两万元,而海淀区的平均工资仅有7000多元,也就是说在平均线上的三口之家想住的比较舒适,应该是三个成年人结婚并每天吃观音土,但是目前《婚姻法》和《食品安全法》都没有给出这个选择。人民群众的生活质量因为房价无法得到提升,而原有的调控规划手段收效日渐甚微,在这种情况下,探索一种新的住房保障模式已是势在必行。



这项政策出台之后,社会舆论讨论很多,其中有一种声音担心这项政策会导致房价下跌,引发房市崩盘,扩大银行风险敞口,从而导致系统性金融风险。这是对房价上涨因素认识不足导致的,下面从经济学角度稍作分析。


以马克思在《资本论》第三卷第五篇对虚拟资本特征和其运动特性的论述分析房地产市场的现状及其特征,可知房地产虚拟资本属性产生的根源是生息资本和银行信用制度。马克思指出虚拟资本既没有价值,也不生产剩余价值,但可以通过在资本循环过程中不断分割实体资本生产的剩余价值而获得利润。房地产市场是典型的资本市场,地产价格的虚拟资本部分的价格由虚拟资本预期收入,即地租收入的资本化决定。在资本逐利的驱动下,伴随实体部门名义利润率的下降和货币流动,虚拟资本规模呈现不断上升的趋势。



(本文采用马克思在《资本论》中所使用的字母符号,G为实体部门的货币资本,W为商品形式的生产资本,W’为商品资本,G’为含剩余价值的货币资本,c为不变资本,v为可变资本,e为剩余价值率,F和F’为T0期和T1期的虚拟资本)


房地产市场分为两部分,一部分是实体部门,另一部分是虚拟部门,即流通市场。为方便计算,我们假设在实体资本循环中,货币供应量的变动不会影响实体部门的实际生产规模,但会影响实体部门生产的价值和剩余价值的名义价格,从而影响实体部门的名义收益率。假设剩余价值在实体部门和虚拟部门的分配比例不变,为



由虚拟资本的价格是预期分配到的剩余价值的资本化,不难计算出虚拟部门与实体部门的相对规模



简而言之,它和剩余价值在两个部门的分配比例正相关,和无风险利率成反比。在过去的一段时间里,政府刺激经济的手段在房地产市场领域主要是通过财政政策(购地补贴等)和货币政策(降息),来降低地产企业融资成本。基于虚拟部门相对规模的计算公式可知,降息会导致虚拟部门规模增加,这是以往房价快速上涨的原因之一。


设原有实体部门价格系数在货币进入房地产市场后变为

此时两部门的预期收益率之差为



不难看出,在实施共有产权住房政策之后,政府的货币投放和政策将从地产企业融资领域向房地产交易市场领域倾斜。对房地产交易市场的货币投放将导致虚拟部门名义收益率进一步增加,有意投入房地产建设的资金将更多转而进入房地产交易市场,从而遏制了新增住房建设规模。这同样会引起房价上涨。由此可见,“共有产权住房”并不会像一些人说的那样,会带来房价下跌,扩大银行风险敞口,从而导致系统性金融风险。


所以,很遗憾,期盼或担心一线城市房价下跌的人暂时都不用多想了。不过虽然不管实行共有产权住房政策与否房价都是要上涨,但这两者的性质是有区别的。相比于过去的由银行向地产商提供贷款,最终导致间接提升房价的经济刺激手段,“共有产权住房”优化了投资结构,在经济可持续高速增长的基础上实现人民生活水平不断提高,同时降低了住房成本,增加了人民群众的消费意愿,从而有利于优化消费结构,实现消费品不断升级。在法律角度,究竟如何认识“共有产权”的性质,对界定我国国家与个人的财产关系有重要影响。从“共有产权”的具体权能来看,其以财产权为具体内容,但又不同于一般意义上的房屋产权,它还包含有让渡给政府的部分房屋所有权内容。


“共有产权住房”政策是实现住有所居的必由之路,是全面深化改革在民生领域的一次重要的理论创新。在改革进入深水区、经济进入新常态、人民群众对党的政策提出新期待,中国特色社会主义理论体系建设进一步适应新形势新挑战的当今,“共有产权住房”政策的提出具有重要的现实意义以及深远的内在意义。



笔者相信,随着以“共有产权住房”为代表的一系列改革举措的推开,房产交易势必会回归其居住属性,而财产属性和财产权利的回归本质,也会反作用于人民群众在市场上的认知和思考方式。正如脍炙人口的两句名言“经济基础决定上层建筑,上层建筑反作用于经济基础”、“生产力决定生产关系,生产关系反作用于生产力”,二者的相互作用构成二者的矛盾运动,是由基本适合到基本不适合再到新的基础上的基本适合,推动生产发展和新旧社会制度的更替。


最后是两学一做:“如果缺乏理论思维的有力支撑,是难以战胜各种风险和困难的,也是难以不断前进的。”


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