武侠评论

谁说英雄寂寞

岱岱:卧看千山急雨来丨与你我利益攸关的房地产税

一个人的命运啊,当然要靠自我奋斗,但也要考虑历史的进程 。

——题记


房子的事,牵动着中国上下每个人的神经。

房地产税的事,也关系着中国上下每个人的利益。

关于房地产税,是消息年年有,今年特别多。从今年3月4日的人大首场新闻发布会开始,关于房地产税立法,官方在22天时间里5次提及,其公布场合之重,发声频率之多,让国人始料未及。

18年,房地产税又一次回到了大众舆论的焦点。

然而,在很长一段时间里,“房地产税”一直都是“狼来了”的故事,其立法之艰难,情况之复杂,推行之阻力,执行之困难,都是历史级别的。

不夸张的说,93年中共搞分税制搞的有多难,今天中央搞房地产税就有多难。

从“狼来了”到“狼真的要来了”,房地产税注定将在中国税改史上留下它浓墨重彩的一笔。

而房地产税不仅对国家是事关重大,对我们民众而言,更是利益攸关。

毕竟,在房产地经济对中国经济渗透无孔不入的情况下,在国民财富很大比例和房产挂钩的情况下,在刚需面对高涨的房价望房兴叹的情况下,房地产税何时推出?房地产税如何推行?房地产税对房市影响如何?国人又该如此应对房地产税?这些问题无一不是你我的切身问题,牵动着你我的敏感神经。

如电视剧《蜗居》里的那句台词一样:

你身边所有的人都在讨论房子,都在炒作房子,都在囤积房子,你要是没有一套房子啊,你就会觉得被边缘化了,你就忽然有一种恐惧感。

棋局纷乱,不过两条经纬,圆圈再大,依旧一个中心,逻辑严密,思路清晰是议论文的重中之重,今天,就让我们有条不紊地分三个部分,对房地产税进行全面的阐述和分析:

一、为什要搞房地产税?

一、房地产税怎么搞?

一、如果房地产税来了,我们要怎么办?



一、为什要搞房地产税?

国家为什么铁了心要搞房地产税,最主要的原因有两个。

第一个原因,就是在旧文《从刘晓庆到范冰冰,看中国税改史的历史进程(下)》中写到的:

给地方政府解决财政问题。

马克思告诉我们:“税收是喂养政府的奶妈。”

94年中国实行分税制后,包干制变成分干制,中央和地方划分国税地税各自收税,随着中央集权的推进,01年所得税改革,地方税的所得税,被中央收回。16年营改增,地方收的营业税改成国家收的增值税,又一地方大头税种被中央收回。

税源依次被收,地方财政的压力年年递增。

与地方税源的一再减少同时发生的,还有地方政府庞大的债务问题。

人大财经委副主任委员贺贺铿说:“援引国外的机构估计,中国的地方债大概是40万亿,应该是合理的,但是地方政府就没有一个想还债的。政府信用比企业信用还差。”

现在要让他还债,他说我工资都发不出来,财政困难得很,怎么办?

所以现在欠的这些债不说还本,还息许多地方都还不起。”

17年中国地方债为40万亿,而17年中国的GDP总量是82万亿人民币,地方债相当于中国一半的GDP。

地方债的存量不可谓不大。

而根据国家数据显示,2017年各地方债务余额以上升为主,仅北京市减少了1745亿元,贵州、辽宁保持债务规模不变,全国其他地方的债务余额均有明显增加。其中江苏省债务余额扩张规模最大,一年增加了一千两百亿元。

地方债务的增量,不可谓不多。

一方面地方债存量大,增量多,各地债务压称城欲摧,另一方面地方政府却税源不足,只剩土地出让金地这一大头收入,已是财政赤字,入不敷出,“地方连工资都发不出来,别说还本,连利息都还不起!”,在这样严峻的两头夹击下,地方财政问题越加严重,越加突出。

在严重的财政危机下,地方政府只能更依靠土地财政。

普京总统顾问莫洛夫,曾这样说过:

中国经济泡沫是这些官僚吹大的;一是土地财政,二是美元挂钩。

把中国九百六十万平方公里领土当成印发货币的“抵押物”,甚至可以70年轮回一次。

通过外汇管制政策建立人民币价值,这两个法宝让中国轻而易举的达到GDP膨胀的目的。

是的,西方用了200年的时间才完成城市化,而中国仅用了50年时间就基本完成城市化。

诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨,曾经这样指出:

“中国的城市化与美国的高科技发展,是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事。”

无独有偶,新加坡的李光耀,曾和年轻的刘鹤有过这样的对话:

“刘鹤,中国最大的挑战是城市化,10亿人口的城市化足以改变世界,但是你们的压力将是史无前例的。”

“在工业化、市场化、城市化和国际化这四个趋势中,城市化是最核心也是最复杂的命题。”

这些飞速发展的中国城市,拿什么进行原始积累?靠什么建设基础设施?用什么来提供公共服务?

答案都是土地财政。

国信证券的一份研究报告显示,土地出让金是政府财政收入的重要来源。不少省份的土地出让金占财政收入比重较大,占比超过30%的省份有14个。

江西占比为75%,位列第一;重庆、江苏、安徽超过60%,河南、浙江超过50%。

湖南、河北、四川、山东、广西等5省份超过40%,海南、广东、天津等3省份超过30%。

而这份商品房成本清单,更说明了房地产的利益关系。

房价的构成:地价40%,税费20%,施工、材料费30%,前面这些60%都归政府,剩下的10%才归开发商。

在地方财政问题越加严重的情况下,土地财政对地方政府的重要性不言而喻,房地产对地方政府的重要性不言而喻,然而,地方政府靠卖土地弄钱的路子,却越走越窄。

为何土地财政无以为继?直白点,两个原因:

1、无地可卖

是的,各地政府土地储备就这样多,地是越卖越少,大城市不可能一直扩围摊大饼。而中国有18亿亩耕地红线,各地不能越红线一步。各地政府继续这样为钱卖地,寅吃卯粮,几代人的土地储备都将被卖得一干二净,终有一天将无地可卖。

来自北京团的一位人大代表向本报记者透露,北京某区县新上任了一个“一把手”,但他一上任翻开账本一看,发现无地可卖了,因为他的上一任已经把地全部卖光了。

2、卖不了地

有的地方是无地可卖,有的地方则是卖不了地。

中国有大量的四五线城市和十八线小县城,它们是人口流出地区,即使这些地方想卖地弄钱,但它们既无刚需的支撑,也没产业的保障,供给大于需求,这些小城市小县城,只能卖地于一时,不能卖地于一世。

再加上中国人口红利的消失,中国城市化的进程也将逐渐放缓,而房市“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,其长期增长的基本面是利空大出,未来大多数城市通过“一次收取几十年土地使用费”的方式来获取建设资金的空间,将越来越小,土地财政的长久性也将大大削弱。

在房市高歌猛进的十余年后,有的地方政府渐渐无地可卖,有的地方政府已经卖不了地,数据显示:

2017年初至5月,有14个省、直辖市政府公共财政收入累计同比增速呈现下降趋势,占31个省的45%。

2017年初至5月,有44个地级市公共财政收入累计同比增速呈现下降趋势,占全部64个城市的69%。

2017年合肥市土地出让金为570.1亿元,同比下降35%;兰州市土地出让金为69.6亿元,同比下降22%;厦门市土地出让金为425.8亿元,同比下降14%。

出现楼市松绑传闻的3个城市,合肥、兰州、厦门,其土地出让金均有较大幅度下降。

土地财政可以吃一时,不能吃一世,地方卖地挣钱的路子,已经越走越窄。

于是乎,如何给地方政府找一张“长期饭票”,成了中央的当务之急。

以前某任财政部长接受采访时说:“我最怕的,就是总理找我要钱拿不出来。”

现任财政部部长肖捷,这样说:“我最怕的,就是地方政府找我要钱拿不出来。”

于是中央想出了这张长期饭票——可以吃70年的“房地产税”。

是的,中央已经以各种方式,表明房地产税是地方税种。

两会工作报告中明确表示,房地产税的原则是“立法先行,充分授权,分步推进。

“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。

国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:“给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”

财政部部长肖捷在文章中,把房地产税归于“深化税收制度改革,健全地方税体系”里,可见,房地产税是“地方税”。


财政问题,无非是开源和节流,而最重要的还是开源。

两办出台《关于严禁自行出台政策发放工资津贴补贴有关问题的通知》,减了福利,发改委叫停内蒙武汉西安城市地铁,砍了基建,这就是节流。

在最重要的开源一项上,中央则大力推进地方税源的房地产税,给地方财政找一张“长期饭票”,这就是开源。

按照国际范例,大部分有房产税的国家,房产税几乎占到地方财政收入的接90%。

如纽约,它的房产税几乎是它所有税收的100%。如英国,房产税是唯一的地方议会可以决定的税收,占英国地方税收收入的比例高达90%以上,可谓地方财政收入的第一来源。

所以,房地产税开征的首要原因,是解决地方财政收入的问题。

这是其一,还有其二。

推行房地产税的第二个原因,是缓解房地产泡沫。

毕竟,全球各大国进入负利率时代,各国QE印钱越来越多,可是各国却纷纷脱实就虚,不断通缩,只因这全球三大泡沫容纳了这些年印出的钞票:

美国股市、日本债市、中国楼市。

美国股市、日本债市、中国楼市,这三大泡沫哪个最危险?哪个泡沫最容易破裂?

情况十分复杂,没有全球视野、缺乏专业知识的我们,很难做出准确判断。

不过全球最大主权财富基金,挪威主权财富基金用行动做出了选择。

是的,全球最大的主权财富基金,投资了美国股市,投资了日本债市,就是没有投资过中国楼市。

三大泡沫哪个最危险?

看来国际友人不太看好中国楼市啊。

不仅国际友人不太看好,我们自家人也对楼市摇头不止。

目前中国的楼市总市值已经超过了430万亿元人民币,是GDP的5倍,超过全球平均值的一倍,是广义货币供应量M2的2.5倍,是储备货币的15倍,是货币发行的45倍。

卖掉北上广深的房产能买下整个美国的房产!

面对此情此景,全国政协经济委员会副主任,被称为“刘鹤副手”的杨伟民,如此说道:

“房地产市场,现在是有泡沫的。”

国务院发展研究中心主任,前朱镕基大秘的李伟,补充说道:

“房地产现在已经达到了高价高危的阶段。”

全国人大财经委副主任,被吴邦国誉为“有总理之才”黄奇帆,就比较含蓄了,他这样说道:

“很多世界级的经济危机,总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。”

这些体制内经济领域的官员,有名有位,他们的观点态度,可以折射出中共最高层对中国楼市的真实想法:

中国楼市泡沫的确存在,中国楼市情况岌岌可危,中国楼市问题不能再拖。

怎么缓和解决中国楼市泡沫?

答曰:建立房地产长效机制

目前的房子,其金融属性已经远远大于其商品属性,房地产市场,与其说是一个不动产市场,不如说更是一个房地产金融。

其中房地产中介还起到了配资交易的作用,而首付则像保证金,加上各方使用的高杠杆,中国楼市更倾向于是保证金交易制度的期货市场。

如2017年到2018年的这轮楼市大涨,就可以用金融市场的短线投机来解释。

短线投机需要两个因素,一曰资金二曰概念。

资金面上,2017年4月央妈大幅降准,6月份央行扩大MLF担保品范围,出手购买垃圾债券,学美国进行QE,然后货币利率下降,央妈放水明显,另一方面,从14年其国家投入棚改货币化安置的钱,不少于4万亿,而这4万亿大部分回流到了当地楼市中。

概念炒作上,17年3月武汉带头,35座城市发布了40多项人才吸引政策,各城市户籍人口快速增长,宏观调控不断削弱,住房需求不断走高。

从概念炒作到资金支撑,17-18年楼市一轮躁动,三四线城市房价都普遍大涨,可谓是典型的短线投机。

在房产地税落地前,怕是楼市最后一次投机了。

对这一房地产金融期货市场进行长效机制的建设,黄奇帆等人意见是,从土地、金融、财税、投资、法制五个方面建立房地产长效机制。

其他不表,单说财税方面的房地产税。

房地产税目前在上海和重庆已经试点几年了,两种模式。上海试点是对增量的征税,即无论之前有多少套房子,不买新的就没事了,只要买新房就会对之前的存量进行加总然后完税。重庆则是对增量和花园洋房(独立别墅)的存量征税,仅针对最高端的独栋别墅。

总的来说,房地产税可能是这两个模式,一个是首套免征,一个是人均面积免征。可见,国家设定房地产税,不是为了打击刚需,而是为了抑制投机。

1、减少空置率

国家电网曾主导过一次空置率调查,数据显示,2017年中国大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。国际惯例是10%,中国的空置率之高不言而喻。

内蒙古鬼城

中小城市空置率更高是因为过度建设,大城市的空置率是因为过度投机。高房屋空置不仅浪费了稀缺的土地资源,还造成资源享有的不公平,更加加剧了房市旺盛的虚火。

如果房地产税开征,这批空置的房子将被征税,房地产税可以专项精准打击投机、囤房的投机者,毫无疑问,出租或者抛售是房主们最好的选择。

中国甚至还可以仿效外国例子,在房地产税开征后加征房屋空置税,彻底把中国的房屋空置率降下来,激活住房租赁市场,构建楼市长效机制。

房屋空置税可以列为房产税后续发展的思考方向。

2、平衡房价

房地产税开征后,手里持有多套房子的炒房客们,将被课以重税,而他们的炒房资金很多是高杠杆,此时他们只有两种选择,要么出租涨房价,要么抛售。

如果出租涨房价,就是把税负转移到租客身上,这也是任志强等人一直反对房地产税开征的说辞:

的确,房地产税一旦开征,其部分税负成本有可能会被房东转嫁到租房者,然而,如上小节所讲,房地产税能降低房屋空置率,空置房数量一旦减少,要么自住房增加,要么是可租房源增加,在加上政府大力推动的公租房建设,这些都会对冲租房者的租房成本。

而且,国外也有参考例子,欧美国家各地都有控制房租涨幅的方法,如多伦多政府就硬性要求今年公寓的房租必须下降1.5%。抑制房地产泡沫是一个系统工程,除了房地产税之外,这些都可以当补充的配套措施。

3、缓解房市恐慌

房市为什么越调控越涨价,因为很多调控措施完全就是在帮倒忙。

如部分城市的摇号政策,说是维护购房的公平性,却用万人摇号放大了楼市的恐慌情绪,还有新房二手房严重的价格倒挂,让买到新房的人一转手就能获利百万,引爆楼市投机潮,这些调控政策都制造了供需关系紧张的市场假象,导致很多购房者会出现误判,让更多民众产生房市恐慌。

房价倒挂,引发万人摇号套利热潮

这些制造楼市局部供需紧张假象的调控政策,掩盖了楼市全局性供大于需的本质,非但没能抑制房市投机和减少民众焦虑,反而放大了民众的焦虑心理和投机预期,为虚火旺盛的楼市加了一把把干柴。

如果开征房地产税,则将大大调节了市场预期,减少民众因为担心房价暴涨而大量提前购房的行为,这样市场的购买力将得到合理释放,从供需关系上为平稳房价打好基础。

中国购房者,无非是刚性需求和投机性需求,不管房地产税是首套免征还是人均面积免征,对刚性需求者的影响都是有限的,房地产税最大的影响,还是那些投机性需求。

一言以蔽之,开征房地产税,抑制楼市投机。

真正践行那句话:

然而,岱岱有必要在这一章节进行额外说明的,那就是,大家都关心的一件事:房地产税能降低房价吗?

周其仁有句话:政府部门都是“闻税则喜”。一般情况下,政府都是热衷于加税收税的,而老百姓是“闻税则忧”,对加税持反对抵制的态度。

但是,微妙有趣的变化发生了,唯独在房地产税问题上,和房市有千丝万缕关系的地方政府没有“闻税则喜”,而是一推再推不愿执行,而支持征收房产税的民众之多,呼声之高,则令人意外。

谁说吃瓜群众没有觉悟,哪里有这么无私支持政府对自己财产征税的国民啊?

地方官府没有“闻税则喜”的原因很简单,毕竟中国的官员们是拥有房产最多的群体之一啊。

而吃瓜群众对房产税出人意料的拍手叫好,则是因为大家认为房地产税有利于降房价,有利于让大家实现居者有其屋的美好愿望。

然而,理想很丰满,现实很骨感。

房地产税的开征,并不能真的降低房价,或言之,国际开征房地产税,是为了调控房价,不是为了降低房价。

因为影响房价最大的因素是货币政策,是土地供应,是人口流动。特别是货币政策,唯物史观说:“一切政治现象都是经济现象”,货币主义说:“一切经济现象都是货币现象”,央妈会不会继续大放水,才是房价走势的第一影响力。

房地产税的确能逼炒房团抛售手里的房子,房市会有短期震荡,特别是三四线城市和十八线小县城,房地产税落地后,高企的房价更将摇摇欲坠,但在“分布推进”的原则下,这些和房市利益有关的地方政府,也许根本就不会让房地产税落地。

然而在北上广深这类高净值人士聚集的城市,有钱人扎堆,房子不愁卖,按照国外3%房产税的惯例,一套千万房子一年几十万的税负对他们来说只是九牛一毛,他们不是炒房客,没有过多数量的房子让国家实行“累进制惩罚性收税”,房价该高的城市,还是会保持在那个高位。

从全球范围内来说,任何一个发达城市如纽约、香港、首尔、台湾等,都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的情况。

北上广深亦将如是。

而在房子普遍和财富挂钩的中国,中产阶级拥有一套以上住房是常情,对于中产阶层而言,两套500万的房子按一年3%的税率算,一年税负则在30万元以上,这对土豪是一餐饭的钱,对中产阶级却不是小数目。

可以说,房产税不太能降低房价,但对炒房客、“房叔”官员和中产阶级,却是剪羊毛的利器。

个人曾这么调侃过:

“割底层,怕造反,动高层,动不了,只能宰下中产羊才能维持生活这样子。”

国家如果真的“不忘初心”,除了对炒房客实行“累进制、惩罚性”的房产税外,还应该对那些拥有别墅豪宅、旅游地产的高净值群体征以重税,把3%的税率翻个几倍,直接“杀富济贫”。

可是,这样难度十分大,毕竟,房地产税的原则是“充分授权”,是中央放手让地方政府因地制宜的制定税收规则,高净值人士和地方政府的关系千丝万缕,你中有我,我中有你,地方政府会“杀富济贫”吗?

答案是如此明显。

房产税是人均面积减免也好,还是首套减免也罢,被收割最多的,依然是炒房客、房叔官员和中产阶级。

对某人很重要的刘鹤,早在2001年就写过这样一篇文章:

so,房地产税落地后,会更加分化中国楼市,房价该高的地方还是一柱擎天,房价不该高的地方可能一地鸡毛,而对于在一线城市奋斗的大部分年轻人,虽然能在租房上得到一些实惠,但还将继续望房兴叹。

毕竟,体制内人士都是这样的想法:

一句话,国家推出房地产税,是为了抑制投机,而不为了抑制房价。



三、房地产税的落地流程

这几年经济不好,国家把从西方的救市良方研究了遍,一开始是克强李学克林顿,搞扶持高新产业大众创新,接着是央行学弗里德曼的货币供给搞大放水,然后是学于西方的刘鹤模仿里根经济学的供给侧改革,可是国家搞完一圈后发现,还是中国独创的房地产土地财政用的熟络。

只是这个路子太野,服用春药有十年,李小龙变成宋小宝,国家已无以为继。这轮三四线城市的大涨大卖的背后,是最后一批韭菜的上桌,国家在冻结楼市流动性后,酝酿落地房地产税,试图将楼市泡沫固化,并解决各地政府找到长期饭票,继续发力产业升级,中国等待下一轮的经济高速增长,以此来将这个巨大的泡沫化解。

而房地产税的落地流程,也牵动着众人的心思,房地产税要落地,要解决两个问题。

一个是技术问题,一个是法律问题。

技术问题是怎么征税,法律问题是能不能征税。

怎么征税?国家要征收房地产税,就要廓清全国房子的信息,就要搞房产信息的全国联网。

不动产登记的工作,同房地产税立法一样,从2014年便陆续展开了,这项工作会把地、楼、房、户的信息统一起来,盘点清楚中国的资产存量,为开征房地产税提供基础依据,具体表现是房产证会换成不动产证。

技术平台在前几天已经搭建完毕,可以说是我国政府治理能力的一次飞跃。

因为大家都知道,从反腐败案例来看,几乎所有的贪官都涉及房地产,有的贪官有一百套房产,几十套、十几套不在少数,房子和官员的财富大比例挂钩,全国联网的不动产登记平台建设完毕后,任何官员名下和亲属手里有几套房,电脑上都是一目了然。

可以说,房产信息全国联网的建成,相当于近半的官员财产公示制度落实。

官员财产公示制度有多难搞,房产信息的全国联网就有多难搞,这一次阻力这么大国家都搞成了,只能说,国家推行房地产税的决心,无可动摇。

另外值得一提的是,目前重庆与上海已试点了房地产税,在没有全国联网不动产登记平台之前,重庆上海的税务人员得一家一家的查,一家一家的上门催税,最后重庆和上海年终一盘点,征收上来的税额,还抵不上为了此税而征收的成本!

是的,不动产登记全国联网,大大方便了征税工作,减少了征税成本,如果还按上海重庆那样的繁琐搞法,征税成本大于征税额,那房地产税就要像农业税那样被取消了。

技术问题已经解决了,可以说,国家现在就可以全面试点房地产税的征收,但是,法律问题却迟迟没有解决。

是的,房地产税的立法问题。

2000年《立法法》通过,规定任何税收都得先行立法,不得因政府下什么暂行条例、规则、通知等文件就随意收税,否则就是违反宪法精神,直接作废。

房地产税必须要走立法流程,2014年全国“两会”中,国家将房地产税由“试点推进”改为“立法先行”,就表明了这一立场。

按照立法流程走的话,房地产税的起始点在于全国人大启动一审。

然后,一是进行房产税立法初稿公示和征求全社会意见,二是进行听证会优化修正,考虑到房地产税触及各方利益,争议较多,估计还有后续的三审,甚至四审,还会举行多次听证会。

第三步就是三是全国人大审议通过,正式落地实施

国家的立法效率不高,遇到利益博弈特别大的时候,程序更是走的缓慢,压力山大的地方财政等不了多久,岌岌可危的楼市泡沫等不了多久,对房地产税的立法,国家一定会全力提速。

现在,全国人大常委已经将房地产税立法列为“第一阵营”,这对房地产税最终立法无疑是一个重大的推动,不出意外两年内房地产税草案将获得通过。

最快的速度,就是2020年的两会上,我们能看到房地产税被人大审议通过。

记得看国土部不动产登记局说,从2014年开始,力争4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台,结果18年国土部排除万难的做到了,希望2020年,人大不要让人失望。



四、文章小结

这篇文章有点长,但其实脉络很清晰。

第一章,讲国家为什要搞房地产税,一是缓解土地财政问题,二是抑制房市投机行为。其中,房地产税落地后,房市会有短期震荡,租房市场影响较大,但不会起到打压房价的作用。

国家想抑制投资,而不是抑制房价。

第二章,房地产税怎么搞,一是技术问题,要有全国联网的不动产平台的建设,二是立法问题,要被全国人大一致通过。

最后,国家推行房地产税的决心,是不可动摇的,历史进程,是不可逆转的,房子和房地产税和你我都息息相关,下一篇文章,继续我们未完的逻辑分析:


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