武侠评论

谁说英雄寂寞

玄处:房价怎么越调控越买不起



首先要知道,一线城市的房产意味着什么呢?很多人用建安成本,也就是用钢筋水泥去衡量房价,或者用月工资收入去衡量房价,这都是有问题的。一线城市的房产,实际上意味着在一线城市的生存权和发展权。而且不是一代人的,而是几代人的生存权和发展权。所以,回过头来看,一线城市的房价疯涨,背后的根本原因,在于这个生存权和发展权,相对于其他城市而言,越来越珍贵了。


而一线城市的生存权和发展权变得越来越值钱,自然是各种资源向中心集聚的结果。当前,国家对北京市定位,叫做“四个中心”,也就是“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”。对上海市的定位,也叫作“四个中心”,也就是“国际经济中心、国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心”。而这些“中心”的背后,都意味着国家在政策和财政上的巨大支持。


最后体现出来的结果,一方面是在生存上,提供了更好的医疗和教育资源。北京的资源富余到什么地步呢?前段时间,人大附中这样的超级中学,招聘老师,招上来一群清华北大的博士,就让人大开眼界,其实很多人还不知道,北京有些名牌小学,就连校医,都得是三甲医院医师或者是北京大学医学部毕业生。另一方面,是在发展上,提供了更多甚至可以说绝大多数高端就业和发展的机会。政治和学术上的资源与机会就不用说了,互联网百强企业分布是这样的(图片来源于网络,出处见水印)。


当然,这些都属于众所周知,老生常谈。这些资源的集中,决定了前一轮的房价上涨,并奠定了一线城市房价远远高于其他城市的主基调。而问题在于,在“新常态”下,为什么涨的异乎寻常呢?茅盾先生在上世纪三十年代发表的著名小说《子夜》里,讲过一个很有趣的现象。当时的情形是,中国在打内战,结果内地被打烂了,土豪乡绅只能变卖土地,跑到上海买房居住,多出来的钱,只能去买战争国债,蒋介石卖掉了国债,就能把内战继续打下去,打烂了更多的地方,上海就涌进来更多的土豪乡绅,买房买国债。


上世纪三十年代和当下当然没有可比性,但背后透露出的逻辑,是一致的,那就是,光景不好的时候,一线城市的价值,就越显著。上世纪三十年代,打内战以前,上海和内地的差别,在于秩序好和不好,打了内战,就变成秩序有和没有。同样的,本世纪一十年代,“新常态”以前,中心城市和外围,发展机会在于多和少的差别,进入“新常态”以后,发展机会在于有和没有的差别。

过去,比如说北京某学校一个寝室天南海北的同学毕业了,山西同学可以回老家挖煤,河北同学可以回老家炼钢,青海同学可以去卖兰州拉面,绍兴同学可以去卖杭州小笼包,大家都有光明的前途。而进入了“新常态”,有限的发展机会,基本就只局限于中心城市了。特别是东北、华北等经济极其困难的省份,人口外流,特别是高端人才外流的趋势就更加明显了。比如说,根据大连理工大学发布的就业报告,可以看出,选择北京就业的本科毕业生比例,从2013年的10.06%上升到2015年的16.04%,上升了6个百分点,而留在东北三省就业的比例,则下降了超过4个百分点。这与日常接触到的情况是比较一致的,也就是说,经济越是困难,那些困难地区有实力的精英家庭,就越是要勒紧裤腰带,把孩子送去中心城市。正所谓,东北经济不发达,必须要去北上广;华北资源很匮乏,必须要去北上广,结果,众人买房房价高。


以上说的是需求的问题。而在需求日益增高的同时,房地产领域实施了“供给侧改革”,首要的,就是收紧用地指标。这是由于系列讲话所要求的,出于治理“大城市病”考虑,要求中心城市控制人口规模。首当其冲的,是北京市,被要求“调整疏解非首都核心功能”和“控制人口规模”,落实到人口指标上,是规定了2300万的人口控制上限,而北京市在2014年底时,人口数量已经超过了2150万人。


要控制人口规模,最有效的手段,就是收缩住宅用地的供给。因为住宅用地是城市人口的载体。国土、发改和规划部门,每年会向社会公布一个《国有建设用地供应计划》,发布在国土资源局,也就是现在的规划和国土资源管理委员会的官方网站上。我们看一下历年变化情况(下图)。2012年以来,住宅用地计划总量从2011年的2550公顷迅速下调,直到2015-2016年收缩为1200公顷,两年安排的住宅用地计划,不足20111年的规模。


一方面是“新常态”下大批外地精英人群带资进入一线城市避险,另一方面是一线城市控制人口规模收缩住宅用地供给。需求与供给的一升一降,不可能不带来房价的飞速上涨,而所谓“稳健略偏宽松”的货币政策和“去库存”的国策,只不过是在供求关系的基础上,再添了一把火。而人民政府则被要求去同时完成两个矛盾的任务,即在控制人口规模的同时,控制房价上涨。


以上是限购政策出台的背景。那么,限购政策的结果对“望楼兴叹”的自以为高端的那部分外来务工人员而言,是好事吗?答案是否定的。因为一线城市的房价并不是在供求关系均衡的位置上停住的,而是通过政策手段,强行减少一部分需求来实现控制。具体而言,是将这部分需求,缓慢释放,从而使房价缓慢上涨。缓释决定了,让一部分人先买起来。而先买起来的这部分人,可以享受到的,是低价购房的机会。


我们只需要回忆一下20112月的北京房地产调控,当时的“限购令”,要求非京籍人员在京购房的,需要连续缴纳5年社保。这意味着,一个20117月毕业的大学生,考虑到拿不到户口是大概率事件,因此,一般来说,是要熬到2016年才有购房资格。换言之,2011年限购以来,以远远低于2016年市场价购入房产的,主要是有北京户口的这部分人,而进京落户的指标,几乎完全向政府机关、事业单位和国有企业投放,这些人,在2011年以来购房的,全部大大增值了。而新的“限购令”下,由于提高了首付款比例,意味着,有资格购房的,是拿得出首付款的这部分人,至于这部分人现在购买的房产,是不是远远低于2020年市场价,就让我们拭目以待吧。


总之,在这个城市里,最令人感到不可思议的事情是,天天上网吐槽房价过高,并以此来恶毒攻击人民政府的,恰恰是一没有户口二没有钱的这部分人。有那么多人,通过制造舆论,逼迫人民政府把自己给卖了,简直不可思议。

这是什么意思呢?比如说,有个2007年考入北京某高校的外地小伙,我们假设他叫小明,和很多在校大学生一样,最喜欢在网络上编写或转发各种花式吐槽房价的段子。结果,2011年,人民政府按他的意思,出台了限购令去控制房价。本来,他看好了一处100平的房子,结果自然是买不了了,这套房,就被一个北京本地的室友,比如说叫小刚,花了300万买走了。


到了2016年,好不容易熬出了购房资格,这套房涨到了600万,正好小刚想转手,于是小明一边东拼西凑,凑出了120万的首付款准备去买房,另一边也没闲着,天天上网以吐槽房价的形式恶毒攻击人民政府。结果,人民政府只好按照他的意思,再次出台了限贷令去控制房价,首付款比例被调高到35%,也就是说,首付款要拿出210万。小明怎么都凑不出多余的90万,于是,这套房被另一个室友,比如说叫小军,花了210万首付给买走了。


小明心想,一定要好好奋斗,争取早日把这90万给挣出来。同时上网呼吁:人民政府应该采取更坚决的手段,去遏制房价。请问:等到小明凑够了210万,他能买得起这套房子吗?


以上就是《××大学本科舍友阶级分化实录》。



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