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谁说英雄寂寞

顾子明:住建部今日宣布削弱货币化棚改,未来钱会流向哪里?


继今年六月底国开行传出要对货币化棚改一刀切,上交到总行审批之后。今天下午3点,住建部召开了棚改工作的吹风会。


根据澎湃新闻的报道,政事堂凝练一下:


严禁大手大脚花钱,严禁违规支出,确保按合同约定及时偿还棚改贷款,努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。


各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,


因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。


督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式


对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持


仔细读一下文字,我们就会明白,不仅国开行这个放款端开始对货币化棚改收口,如今主管棚改工作的住建部,也开始调整货币化棚改向棚改安置的方向转移。


那么,在棚改政策性进行方向性的调整之后,对全国的房价,会有怎样的影响呢?


首先我们要明白,棚改货币化是什么。


2014年之前,我们的棚改是“政府主导,市场运作”的“辽宁模式”,辽宁地方政府自负盈亏,基本是以实物安置为主。但是2014年之后,河南主导了向国开行借贷款的“河南模式”之后,全国各地都开始向成立了住宅金融事业部的国开行大规模借款,搞起了棚改的货币化。


而棚改货币化其本质,是中央政府为地方政府提供了一笔超长期、低利率、低抵押物的贷款,而这笔贷款,又是一笔隐形的债务,并不体现在地方政府的赤字总额上。


这相当于是中央对该省份的一次定向放水(印钱),自然可以刺激地方经济(以及房价),并(相比于其他省份)增加购买力。因此,地方政府从任何的角度,都愿意从想尽办法把货币化棚改的规模做的更大。


但是,当全国都开始了大规模的货币化棚改之后,就相当于是中央政府进行了一次全面性的放水(四万亿),其结果,自然就是跟当年的四万亿一样,全面推高了以地产为代表,全国各类资产的价格,并引发了大规模的经济泡沫。


在如今中国外交战略进行转型的大背景之下,从财政局角度,中央政府以自身信用向地方的放水必然要开始截流,未来地方必然要更多依靠自己造血。


因此,2014年之后的依赖国开行的河南模式必然要开始减弱,逐步向2014年之前地方政府主导的辽宁模式转型。


而在这个过程中,棚改所需要的资金,将由过去国开行的定向放水,将变成地方政府的专项债券,通过时间,逐步将目前市场上近四万亿的国开行的棚改贷款还本付息消化掉。


这种专项债券自然不可能再像国开行超低利率、超长周期的钱,那么容易给了,因此,这一轮改革,也就是要将棚改推向市场化,未来地方政府只有在有利可图的时候,才会主动去推动棚改。


由于过去这几年,基本上有明显收益的棚改必然大部分都优先做完了,因此未来棚改将逐步变为公益性的内容,地方政府推动的积极性,将大幅降低。


因此,这对于高涨的二线以下城市的房价来说,也算是一计釜底抽薪吧。



但是,由于这个过程中,涉及到数万亿的现金流,其规模相当于几次的降准,再加上中国房地产上下游占了中国经济接近30%,必然不可能真正意义上的一刀切,而只可能慢慢来。


因此,未来从房地产的领域,我们会看到未来货币化棚改会形成双轨制,部分省份城市依然能够拿到大量的廉价长期的货币化棚改的放水,部分省份城市则面临水阀被逐步掐断的现实。


因此,一定程度上会出现房价的双轨制,国家重点推动的地区,在继续的放水之下能够依然保持房价,而某些退潮的地区,则会出现“裸游”的状态,甚至出现闪崩。


而从另一个角度来看,基于目前市场上的货币量而言,任何的大规模抽水,都必然会引发市场的动荡,因此为了避免引发系统性的金融风险,当一个方向降低供水量之后,在另一个方向势必加大供水量。(反过来看,政府在宏观角度,想要在某些领域加大供水量,必然就要对某些领域掐住水阀)


而且,房地产不可能过度削弱,毕竟一方面涉及大规模的就业,以及中国未来城市化的进程,另一方面把超发的货币锁在房价里面,是最安稳的选择。


因此,从最近的文件上政事堂判断,未来逐步缩减的棚改货币化的水,一方面会向农村振兴流去,另一方面,会向租售并举流向。只有这两个领域,未来才能够吃下数万亿规模的资金。


农村方向,我们可以借鉴某马姓的乡村教师的一些大规模布局,而城市领域的租售并举,我想未来规模最大的,应该是某美好生活的服务商吧。

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