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谁说英雄寂寞

顾子明:限制房价上涨与租金暴涨背后的房市逻辑


昨天,是中国的七夕情人节,既是情人相会的日子,也是众多网友为偶像庆生的日子。不过就在这一天,扬州、海口、三亚、烟台、宜昌,五个城市的领导,和其直属省住建厅的领导,却被住建部喊去约谈了。


众多领导们在七夕节被“请家长”的原因很简单,用官媒的话说,就是要"遏制房价上涨"。


算起来,加上一周前,住建部在沈阳约谈济南、武汉、成都、郑州的市政府及省住建厅领导,十天的时间,住建部为了“遏制房价上涨”,已经快马加鞭,约谈了十个重点城市,以及辽宁、山东、河北、四川、河南、江苏、海南等七个省份的住建厅领导。


住建部如此强“求生欲”的背后,则是在假期前的那一场会议上,提出了:要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨




所以,遏制房价上涨,也将成为接下来很长一段时间地方政府的主旋律,那些在控制房价领域“成绩差”的城市,势必会被老师请家长。而且,在“校长”如此重视的情况下,一旦连续被请家长,这些“住建学院”的差生,很可能就得和隔壁“食药学院”的同学们那样,被“休学”或者“勒令退学”了。


不过呢,随着遏制房价上涨已经成为了主旋律,房租上涨却愈演愈烈,近期北京房租环比去年上涨了月20%,令无数“北漂”都黯然神伤。


北京房租上涨的原因很简单,就是经济学的供求关系。就像河北被干掉了违规的小钢厂后,大钢厂普遍扭亏为盈一样,随着近两年北京大规模的拆除违建,引发北京供房市场的“供给侧”改革,最终导致了租赁市场价格的集体上扬。


对于北京的严厉拆迁和房价上涨,导致很多人怨声载道。但是,作为执政者,他们必须要对中国经济拥有通盘的考虑,为了实现共同利益的最大化,损害少部分人利益就成了一个无奈的选择。


同样,作为一个普通人,在未来“L型经济”之下,从过去的增量经济转向存量经济之后。与其对政策进行吐槽,不如研究政策背后的导向,这样才能把握住存量经济中越来越少的机会,并规避越来越多的风险。


从西方发达国家的经验来看,一方面由于水运的超低成本,在经济高速发展和城市化之后,全国的主要人口都将居住在沿海和沿河的城市带上。另一方面由于城市的规模化节约化效应,城市越大,机遇越多,各项成本越低。因此,在就业升迁和生活成本的双驱动之下,全国的主要人口会集中在若干个超大的城市群之中。


对于中国来看,介于中国庞大的人口基数,以及东西部不平衡的发展状态,如果放任不进行限制,这些一线城市群会近乎于无限的扩张,源源不断的向二线以下城市汲取劳动力,势必导致一线城市患上超乎人类历史规模的大城市病,而二线以下城市的资本和劳动力被掏空,引发各类社会问题和不稳定因素。


所以呢,为了遏制人口向一线城市大规模的集中,以北京为例,不仅搞出了千年大计的雄安和副中心的通州进行职能疏散,如今大规模的违建拆迁,更是没有盖成楼房,反而变成了一片片的绿地、公园和“通风走廊”。


因此,就像伴随着我国大规模的减税之后,总税收不降反升,减税和加税是并行不悖的一样。未来以北京为首的一线城市,住房的增加供应和减少供应也是并行不悖的。只不过,减税和增加供应针对的都是新动能,加税和减少供应的都是旧动能罢了。


所以呢,未来随着一线城市提供的服务质量越来越高,收取的各类成本(房地产税等)也会持续增长。从事新动能的朋友未来应该坚决留下来,继续从事旧动能的朋友如果不考虑转型,就得考虑换城市了。




而在一线城市通过主动限制规模的大背景之下,势必导致大量受过高等教育的青年人大规模的涌向二线城市。人口的大规模涌入二线城市引发的供求不平衡,以及随着人口涌入引发的经济发展预期,这也是最近两年,随着一线城市房价横盘后,二线城市的突飞猛涨的原因之一。


因此,介于中国庞大的人口基数来看,一定程度上来说,很多强二线城市,随着一线城市的限流和控制规模,也将向“准一线”城市迈进。


而一线城市敢于在这两年减少土地供应,不玩土地财政的根源,在于其税收能力已经不依赖于土地财政了。所以才会有大量的绿地和“通风走廊”的出现。


一线城市的自我供血,背后也是过去十几年中国土地财政逻辑。这就是城市通过举债,进行大规模的基建,基建拉动房价和土地价格,政府便可抵押手中的土地,继续借更多的债,继续大规模基建,继续拉动土地价格。


最终,以一线城市为代表,优质基建和基建带来的就业机遇,使得大规模人口涌入,人口的翻倍带来了经济增长的翻倍,对冲了之前基建成本和房价,实现了经济的繁荣。


因此,可以预见的是,介于未来中国庞大的人口基数,很多强二线城市仍然有机会发展成为准一线的超级城市群,通过吸纳城市化人口实现迅猛的发展。


同样,我们也可以预想到,在国际国内形势不发生变化的情况下,未来随着大量受过高等教育的人口向准一线城市的疯狂涌入,他们随着产业升级,强劲的财政能力只会变得更强。


至于大家都关心的,哪些二线城市有机会成为“准一线”,对比美国的东西海岸和五大湖城市群就会明白,这些城市几乎只会在我国的东部沿海和长江经济带上。


不过遗憾的是,随着中二线城市大规模吸纳人口。形成的城市群大幅度的降低生活成本,再加上城市群之间又会通过产业链形成产业联盟。形成正循环之后,二线城市公共服务和个人收入的双提升,将导致三线以下城市将大幅下滑对优秀人才的吸引力。


届时,由于中国的二线城市数量的确太多,这些年对一线城市成功的土地财政模式,未来很可能将不再对三线以下城市奏效。随着自身人口和资本被一二线城市的不断抽空,三线以下城市劣质的公共教育和医疗资源,以及虚高的房价,恐怕很难吸引到有生产力的人口涌入并逐步空巢化。


因此,如果不对农村驱动大规模的城市化,那些一二线城市圈之外的三线以下城市,随着严重的空巢化,房价和各类资产都将面临非常大的下跌风险。


而未来能够缓解这个风险的,就是国家下定决心推动全面城镇化,把中央财政大规模投入到三四线城市的基建、教育与医疗体系之中。凭借优质的公共服务配套,带动大量的农民放弃农业进入城镇。(农村节约土地后推动机械化)


之后,通过三四线城市的现代化生活改变农民们上一辈的习惯使之市民化,再通过现代化的教育改变其下一代的知识结构,使得其接收到良好教育之后,涌入生育率逐步下跌的一二线城市,补充中国日益匮乏的劳动力,形成良性循环。


不过,说起来简单,但这个决心,绝不是一般人敢下的。

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