武侠评论

谁说英雄寂寞

顾子明:公寓租赁企业该不该为房租暴涨背锅?


继“疫苗之王”之后,刚被拖出去“斩了”的常威,又一次火了。



据微信公众号侠客岛报道,最近几个月,随着北京突然拉升的房租,经过舆论连续几天不间断的“炮轰”后,监管层的“青天包大人”终于出手:


今天上午,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实“三不得”要求,并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

——微信公众号《侠客岛》


之前一直“一房难求”的公寓租赁企业,此次在政府施压之后,突然拿出12万套存量房源投入市场,瞬间让以侠客岛等一大批媒体们高潮,纷纷用“不会武功的常威”来直指这些公寓租赁企业,说他们就是此轮租金上扬的“元凶”。



在准官媒的带动下,吃瓜群众一看,“常威”们既然屯了这么多的房子,那么最近几个月北京房价上涨的锅,自然就扣在了“常威”们的身上。各种“戚家十三口”被房东赶出来的冤案,纷纷都栽到了常威们的头上。


看着舆论一边倒,不仅令政事堂心头一痒,突然想当一把方唐镜,给公寓租赁的常威来伸个冤。




首先,公寓机构的常威们,占整个租房比例不到2%,这么小的规模在庞大的需求市场面前,哪有定价权?


其次,常威们都是通过资本化,一次性把租金提前给房东,再考虑到装修成本,因此空置一个月的损失,比提价10%产生的利润还高。


所以,常威们接到房子之后,都是争分夺秒的把房子装修后租出去,根本不可能存在“捂盘惜售”。否则也不会出现大量房客入住后,装修甲醛超标的新闻。


因此,侠客岛的岛妹们,分明是故意带节奏。


而真是的情况是,昨天会议上政府对常威们要求,在未来几个月,在不提升收出房价格情况下,通过加大力度新收房,然后将新房投放到市场,扩大供给,最终通过改善市场供求关系的手段来遏制租金上扬。


那么,为啥吃瓜群众把价格上涨的矛头指向常威们,而政府却要依靠常威们来遏制房价上涨呢?难道是因为常威们有牛逼的爸爸吗?


其实不然,这背后都是有经济学道理的。


长在红旗下的我们,都应该接受过马克思主义政治经济学的教育,因此我们应该有一个共识,那就是:


价值规律的表现形式是商品价格受供求关系影响,围绕价值上下波动。


老马同志说的很明确,价格的短期波动,是受供求关系的影响,供应多了价格就会下跌,需求多了价格就会上涨,反之亦然。


因此,我们看看随着常威们的出现,住房供应到底是多了还是少了。


首先,随着常威们的出现,原本大量不在北京甚至不在国内,懒得打理房屋出租的土豪们,把房子租给常威们,因此,整个北京的租赁市场就出现了增量。


其次,常威们拿到房子之后都会迅速改造,按照N+1,N+2的模式,把原来的客厅和饭厅改造成为一套套的公寓,因此,常威们每拿到一套房子,都会使得整个租赁市场出现大规模的增量。


第三,北京的房东和二房东一般都需要等一段时间,才能把空置的房屋租出去。而常威们手头上的房子普遍都是被秒杀,在上个租客退租前一个月,就已经租给新租户,实现了无缝连接。通过消灭大量的空置,就是为市场提供租赁的增量。


所以嘛,提供增量并遏制租金上涨的常威们,这次反而被吃瓜群众们按在地上摩擦,其实真挺冤的........



至于这一轮北京房租上扬的根本原因,我在几天前已经在《》这篇文章中说的很明确,北京大规模的拆除违建,大量不符合消防安全的租赁住房消失,而对租房进行“供给侧改革”的同时,又没有搞出来新的产能。


因此,供应不足的北京的租赁市场,再加上暑期的毕业季,突然大量毕业生离校后带动的租房需求暴涨,自然而然就会导致价格的疯涨。


其实,稍微多看一点新闻就明白,这跟供给侧改革之下,河北的小作坊钢铁厂被环保去产能之后,全国钢铁价格持续上扬是一个道理。


如果吃瓜群众把矛头指向那些大钢厂,说他们囤积钢材导致价格上涨,那就纯属是脑子进水了,钢铁厂们巴不得趁现在高价赶紧生产出货呢。


嗯,大家觉得我方唐镜说的对不对呢?




好了,不替常威们说话了,毕竟一分钱都没给我。接下来借着租房价格上涨,说点正经的事儿,这轮涨价之后,租房价格以后究竟会怎么样。


说起来,中国的房地产市场一直有一个悖论,那就是房价与租金之间的倒挂,以北京为例,租售比已经低至1%左右,远远低于全球其他国家。


因此,只有三种可能,要么是房价太高了,要么是租金太低了,要么是房价太高了的同时租金太低了。


所以呢,如果把时间放长远,未来这两条脱轨的轨道,迟早要并轨。那么究竟是房价降低向租金靠拢,还是租金上扬向房价靠拢,亦或者两者一起向对方靠拢?


嘿嘿,对于房租究竟的价值在哪里,相信每个人心里都会有自己的答案。


而这里呢,我讲一个当年哥伦布刚发现新大陆时的故事。


西方探险家刚来的时候,西方的零散的水手们来到印第安部落,随便拿点工业品,就能够换回宝贵的金子,这买卖太赚钱了。黄金在美洲的价格甚至不如几块碎玻璃。


等到后来,西方的商队们为了大规模的收购金子时搞成集贸活动后,印第安人们突然发现自己手中的金子值钱了,因此也就不再跟零散的水手们交易,反而像商队们高价出售黄金换取枪炮等高价值的武器,逐渐逐渐,美洲的黄金价格就与欧洲平齐了。


这背后,就是市场经济的作用。


其实呢,反观北京的租赁市场也是如此,过去几十年一直都是散户交易市场,在没有商业巨头涌入前,房租还是按照着传统慢慢跟着通胀上涨,因此也诞生了房价与房租的倒挂。


可是,随着资本巨头们的涌入,出现了真正意义上的市场竞争,在这个竞争的过程中也创造了大量的需求,就像常威们的房子都是装修之后再出租,比原来的租赁价格高了很多,但依然供不应求,出来就被秒杀。


所以呢,别看现在很多媒体为了搞焦虑,都在炒作消费降级,但实际上,本轮房价的大规模暴涨,背后实际上是一次“消费升级”。


一方面,北京拥有着科技、互联网和泛金融等大量远超于社会平均收入的工作,他们的薪资增长,远远高于与通胀持平的房租增长。


另一方面,随着大量从小生活优越的90后、95后们毕业进入职场,他们不再接受挤老破小和地下室,而希望有尊严的拥有自己的空间。


所以,才会出现一方面常威们提供的公寓一边大规模增加,另一方面即使房租大幅上涨依然供不应求,这背后就是市场经济。随着资本的涌入和市场化,伴随着公寓化产品的出现,大量升级的消费需求也因此而诞生。


我们可以对比一下,当年住房市场化之后,优质的商品房激发了大规模的消费需求,大量的豪宅屡破新高;医疗市场化之后,各种私立医院的涌现,大量整形类的需求突然迸发;教育市场化之后,优质的教育资源使得各种私立学校、国际学校的学费高到令人乍舌......


因此,历史都摆在前面,随着近年来租赁市场开启市场化,在高消费群体不断涌现的带动下,势必会使得整个行业在市场化的过程中,不断回归其价值,加速租金与房价之间的并轨。


所以呢,房租的上扬以及地段之间价差的拉大,仅仅是一个开始,随着市场化的继续推动,这种效应只会进一步加强。最终,在野蛮生长之后,形成规模,控制了地段的时候.......


变会诞生一大批真正“会武功的常威”........届时,全面的高房租将无法阻挡.......



而唯一能遏制他们的,也许就是像医疗、教育、住房一样,由国家出面,提供公立的基础服务。


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