武侠评论

谁说英雄寂寞

包邮区:笑着活下去


1930年5月,四方面军到了闽粤赣三省交界的寻乌县,一位年轻的同志组织了一个十一人的小队伍,展开了一场田野调查,把县城的经济数据摸了个遍。为日后农村工作积累了大量宝贵的底层数据。


根据年轻人的统计,2700人的小城里有三十几个失足妇女,最著名的五位是润凤、戊秀、月娥、五凤、昭坤。她们养活着产业链上的162个人。


三十几位失足妇女是全县经济的希望。年轻人经过精密的统计发现,权势豪绅光顾的最多,商人嫖的最少。与之前几年截然相反。


站在寻乌的街头,这位年轻人感受到了一丝寒意。冥冥之中,他预测到了这座小城的经济危机。


商人为什么嫖的少了?因为他们的生意不行了。



1

 


万科在一家五星级酒店里发出了呐喊。


9月28日,万科开了一天的高管会议。上午讲了重大突发事件的应对,如果出现碧桂园、自如寓类似的危机,万科该如何应对。下午,各个部门提交了三年计划。


郁亮最后做了八分钟的总结,主题是“活下去”。


第二天的秋季季度会上,这三个字被放大,放在鲜红色的背景上。一家销售额已经超过4000亿元的世界500强公司,公开求抱抱。


三个月前的夏季季度会,主题还是“稳健发展”。


《金瓶梅》里的潘女士说,南京沈万三,北京古树弯。沈万三的大名像古柳树的影子一样,遮都遮不住。


万科季度会现场传出的照片,配合“万科厦门白鹭郡别墅五折促销”的消息,成为了寒冬的序幕。


即便,从某种意义上看,中国可能再找不出比万科更安全的公司了。


你包叔的好友兽爷说:


生死攸关的一场股权之争打完,竟然把自己打成了国企。其幸运程度堪比在1948年8月三大战役前夕加入解放军。


在很多人看来,万科的举动让他们想起了上学时的学霸,面对着一张98分的试卷,告诉自己要坚强地活下去,不要放弃。


你想安慰他,却不知道从何说起。


鲁迅说,中国人的性情是总喜欢调和折中的。你说这屋子太暗,须在这里开一个窗,大家一定不允许。但如果你主张拆掉屋顶,他们就来调和,愿意开窗了。


万科正在掀翻房地产的屋顶。


你包叔随口问了几位企业家,对于万科提出的“活下去”怎么看。


Top4房企的董事长说,这是大多数人的想法,我们听国家的;

Top10房企的董事长说,万科这么搞,把行业节奏带乱了;

Top20房企的董事长说,我们已全面停止投资。


很多时候,安慰学霸的都是刚刚及格的小伙伴们。


一位Top30房企的董事长说,我们要去一二线城市拿地了。


  

2

 


中国其他两家巨无霸房企,也在默默地改变。


从2月到6月,恒大的销售额一直领先于万科,领先一度达到了160亿。7月,恒大突然像中年男子一样放弃了挣扎,任由排名被万科超过。但是又一直追随着万科的脚步,不多不少保持着40亿的差距。


或许只是时间上的巧合,6月底到7月,正是碧桂园接连出现工程事故,而被舆论推到风口浪尖的时候。


恒大还默默地做了很多其他事情,比如把永续债全部还上,把利润做到了惊人的500亿,土地结构也彻底翻转,夏海钧说,一二线城市土地占比68%,2014年,这个数字不到50%。


眼下恒大正在每年例行清仓甩卖,今年的考核格外严酷。


7月,碧桂园的单月销售额从779亿下滑到了490亿,8月继续下滑倒了439亿。这是过去三年里,碧桂园第一次放慢速度。


碧桂园的投资买地已经近乎停滞,所有现金流不能回正的项目甚至被要求停工。


两个月以前,郁亮就告诉你包叔:


谨慎留点现金在手里,是机;过多负债冒风险去赌,是危。大时代面前,大势不可赌博。


经云:众生皆具如来智慧德相,只因妄想执著故,不能证得。

 

 

3

 


上一次,万科和郁亮的预测出错了。自诩为农民,却看错了天气。

 

2014年5月,郁亮公开喊出“房地产黄金时代已经结束”。但实际上,10个月之后,中国房地产就迎来了钻石时代。房价从万科大本营深圳开始暴涨,直到今天。这轮上涨几乎波及到了中国所有的城市。

 

郁亮关于黄金时代的判断虽然错了,但万科并没有受影响。他们很顺利地下潜到三四线城市,与恒大碧桂园争食。

 

唯一的影响,也许就是丢掉了老大宝座。

 

两个月前,你包叔曾经和万科的同学就当年的判断做过复盘。

 

郁亮当年不是并随性而言,万科做出这样的判断,背后有非常严谨的研究做支撑。


2013年,万科的研究团队发现了两个重要的数据。

 

第一,中国的套户比达到1.2,也就是说100家有120套房子,超过了国际1.1的均衡线。这意味着,中国整体的短缺时代已经结束了;

第二,2011年到2013年,是中国住房建造的历史高峰,每年的开工面积历史最高。


万科据此判断,房地产的黄金时代已经结束。

 

很多人说万科错失了三四线城市的红利。那是因为,万科从来没有正眼瞧过三四线城市。 

 

我们不研究三四线城市,因为在这之前做过另外一项研究,所有发达国家城市化的第二阶段——50%到60%之间,都呈现出马太效应;

人口是从小城市流出流到大城市去的,这个东西是全球的,无一例外;

越靠近75%这个阶段,小城市的流失越大。


恒大和碧桂园对此都是认同的,他们当时都在准备从三四线回撤。


突然,天上飘下来一张彩票。

 

去库存的口号、一二线城市严格限购,更重要的是2015年中国货币政策的转向,让碧桂园活了过来。

 

这个情节,和《金瓶梅》第四十九回一模一样。

 

西门先生经过前四十八回的折腾,越来越觉得体虚。接着就很幸运地碰到了那位胡僧,领了一百多颗鹅黄色小药丸,生生地把自己的勇猛状态维持到了第八十回。

 

按照万科的估计,房价从2013年到2022年的涨幅不会超过1.3倍。但实际上,这一轮去库存后,中国很多市的房价进入两万元,很多县的房价进入万元时代。

 

而大多数城市的涨幅呢,远远超过1.3倍。

 

你包叔的好友兽爷说: 

 

万科说“活下去”,不是对自己说的,是对其他人说的。


还是明代高僧德清的《醒世歌》说得好:

 

荣华终是三更梦,富贵还同九月霜。

顷刻一声锣鼓歇,不知何处是家乡。

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