武侠评论

谁说英雄寂寞

顾子明:历史进程中的打砸售楼处


最近,伴随着万科高呼活下去,多年不见的包围售楼处又一次兴起了。


从中国房企一哥碧桂园的上饶售楼处被砸开启,国庆节,全国数十个项目的售楼部被堵了。原因很简单,房子降价了......


最近,政事堂在研究周期,发现了一个很有意思的事情,中国房地产历史上,有三次标志性的砸售楼处,分别是2008年杭州万科被砸,2014年杭州万科又被砸,直到万科把一哥位置让给碧桂园之后,2018年被砸的轮到了碧桂园。


对比三次事件,我们会发现一个周期,每隔五年左右,中国大地上就会出现一轮房地产的低潮。


而这个房地产低潮的周期,往往前面还都伴随着一次A股重挫,07-08年从6100点跌到1600点,13-14年从2500点跌破2000点,18年则是从3500点跌到了如今的2500多点.......


从资本的角度来看,每一次资本的寒冬,都会引发房地产商的去杠杆甩货自救,低价导致了老百姓“奋起反抗”,勇砸售楼处。


而资本市场上的投资者普遍比老百姓理智,不会去砸国家机关,他们会坐到证监会,一起帮忙“出谋划策”。


14日刘士余召开投资者座谈会


而反过来看,每一次老百姓和资本对房市和股市的“奋起反抗”,又会迫使国务院开启大放水。


08年迅速启动四万亿大放水,14年开启货币化棚改去库存。这一系列的放水动作,不仅拉动了房地产市场,使得房价屡破新高,更使得上证指数在政策执行的次年,股指水涨船高,分别从1600点涨到3400点,从2000点涨到了4600点。


说起来,打砸售楼处只是经济周期中的一个缩影,不过,如今的我们又一次站在了To be, or not to be 历史的十字路口上。几乎所有人都在等待着放水,资本大鳄和股民们期待放水让大盘重回高点,开发商和房奴们期待着放水让房价再创新高。


在是否放水的问题上,原本对立的群体,取得了惊人的一致。



而今天,资本市场翘首以盼的央行降准日如约来临,不过,7500亿的天量放水之下,股市却没有给大家什么好脸色,最终仍以下跌1.5%收盘。


周六文章结尾处的配图《大时代》


算起来,这轮降准从7号公布到现在,沪指已经跌了10%,所以呢,妄图靠央妈放水续命的各位,还是洗洗睡吧,你大爷还是你大爷,你央妈已经不是你央妈了.......



如今的央妈,已经能够“独立自主”的制定货币政策了。






如果收拢一下最近围攻售楼处的新闻,我们会发现,近期这些项目几乎一色都在三四线城市或者一二线城市的远郊。而这些,也是政事堂今年反复强调的要避开的地区。


这些地区的售楼处被围攻,是因为他们大规模降价,而开发商敢于降价则是因为有足够的利润空间,至于降价的空间则是来源于近期汹涌的涨价潮。


但是,推动这些地区房价迅猛上涨的根源,并不是自身的造血或者吸血能力,而是货币政策下放水的溢出效应。


而当中国的货币政策放弃大水漫灌,进入稳杠杆的阶段,那么这些边缘地区,依靠的溢出水源必然会枯竭,甚至中心地区还会对这些边缘地带产生货币的虹吸效应,再加上房企的决策以及政府的影响,这些边缘地区的房价就会形成一种“薛定谔”的状态。



今天有个新闻,掌管两万亿资产的华融赖小民被双开,第一条就是违背中央金融工作方针政策,盲目扩张。


有趣的是,在刘总刚说完国企改革要“断其一指”后,纪委就把“金融国家队”的赖小民拿出来杀鸡儆猴。在加上刚刚公布的王三运案也牵扯到了刚刚离任的,货币化棚改支持者的国开胡董,恐怕,这也是在给国家队的资金流向指明方向。


至于一二线城市的中心城区的房价。政事堂看来,从我们在中国制造2025上对美方不退步就能看出来,未来我们会铁了心的发展高尖端的产业。而尖端科技必然意味着产业集群的汇聚,而汇聚也就只能在有规模化效应的一二线城市当中。


因此,在国家队资金流向明确的大背景之下,未来新动能产业所集中的一二线城市,国家队必然会为其保驾护航。努力去守一二线城市核心区的房价,防止出现系统性的崩盘,以影响国家新动能的推动。所以,刚需们在一二线的中心城区买房,也是在赌国运。


即使悲观一点,当寒冬来临时,就像1998年,长江发洪水了,中央政府不可能允许淹上海,也不会淹武汉,于是安徽的三四线城市就得受灾了。


嗯,这就是中心区域和边缘区域的区别.......






自二十年前的房改开始,中国房地产历经这么多年,早已形成了有房阶层和无房阶层的两大群体,有房的就像那些围堵售楼处的,希望房价继续上涨,而没房的,就在高呼房价过高。


目前,市面上高呼房价过高很大程度上是因为“政治正确”。从房地产税这么多年来,推进的这么缓慢,我们就会明白一个道理,有房群体的整体能量,远远大于无房阶层。


但是,从近年来,资本市场的大鳄,被像王八一样捞出来挨个放血,影视大碗的范爷,也得像孙子一样的磕头补税,我们就会明白,在经济的寒冬之下,国家想要事实积极的财政政策,还得降低财政杠杆率,就不得不增加更多的税源。


因此,在房地产税这个问题上,近年来多方力量角力非常严重。


每过一段时间,就会出现高级官员来给房地产税吹风,譬如今天原住建部的副部长仇保兴就来了一个大鸣大放,说北京空置率在百分之十几到二十,房地产税应该分为四个税征收云云....


虽然官员和学者们纷纷指责房地产泡沫,并寄希望于房地产税能够遏制泡沫,但是巨大的泡沫背后,本质是政府从土地出让到税金获得的巨大利益。


如果让政府做选择题,股市和楼市的泡沫二选一必须刺破,那么他也会毫不犹豫的刺破股市。因为房地产行业为政府不仅提供了庞大的就业,也提供了极其庞大的税收,而更重要的是,房地产这种几乎要将百姓六个钱包都掏空的变相税收,相比于像涨了几毛钱就“民意沸腾”的油价,并不会引发什么民众愤慨。


所以呢,别看万科这几天都在BB活下去,中国房地产这个行业能够像古代的盐铁一样提供巨大的财政收税的行业,绝不会完蛋,只会在供给侧的寒冬之后,剩下几个巨头,然后跟政府走的越来越近,源源不断的为“封狼居胥追亡逐北”提供财政支持。


所以,这两天首个现房销售的深圳龙华金茂府,很可能就是为取消预售制度做预热,将以后买房慢慢改为现房销售。而预售制度一旦逐步取消,这也就意味着依靠着信贷周转的大量房企,将面临巨大的去杠杆威胁,将没有了生存的空间。


只有那些能够拿到整改后国家队旗下廉价资金的巨头们,也将有能力成为替国家“收税”的超级寡头。



因此,从这个角度来看,万科一方面大张旗鼓高呼活下去降杠杆,另一方面却还在拼命的加杠杆拿地,在寒冬中别的售楼处被砸的时候,他还给买贵的客户退钱。这一系列相互矛盾的动作,就很好理解了。


嗯,如果还没理解,说明你的宫斗剧看少了.......


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